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Fondo de reserva del consorcio: qué es, quién lo paga y cuánto
El fondo de reserva no es un porcentaje de las expensas: es una provisión, y se calcula con el inventario del edificio, no con una regla de tres. Muchos edificios lo liquidan como un porcentaje fijo "porque siempre fue así", y pocos pueden explicar de dónde salió ese número. La ley no lo fija. El Código Civil y Comercial ni siquiera obliga a tenerlo: dice "si lo hay".
El resultado es conocido: cuando llega la obra que todos sabían que iba a llegar (el ascensor, la fachada, la bomba de agua), el fondo no alcanza y se cobra igual una cuota extraordinaria. Esta nota explica cómo se dimensiona un fondo con criterio contable, cómo tiene que aparecer en la liquidación y los tres errores que lo vacían. Quién autoriza su uso está tratado en detalle en la nota sobre las funciones del consejo de propietarios.
¿Qué es el fondo de reserva de un consorcio?
Es un ahorro del consorcio para gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, y es del consorcio, no de cada propietario. Esa frase ("gastos imprevistos y mayores que los ordinarios") es la que usa el propio Código para describir cuándo se puede disponer del fondo, en los artículos 2064, inciso c, y 2067, inciso d.
El artículo 2044 establece que el conjunto de los propietarios constituye la persona jurídica consorcio, y el artículo 143 aclara que una persona jurídica tiene una personalidad distinta de la de sus miembros. El fondo integra el patrimonio de esa persona jurídica, y el artículo 2056, inciso e, exige que el reglamento de propiedad horizontal contenga la "composición del patrimonio del consorcio". Por eso el propietario que vende no se lleva su parte: el fondo queda en el edificio. Más contexto en la guía sobre qué es la propiedad horizontal y cómo funciona un consorcio.
¿Es obligatorio tener fondo de reserva?
No por ley: el Código dice "si lo hay". El artículo 2046, inciso d, obliga al propietario a "contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay". Si existe y cuánto se aporta lo define el reglamento de propiedad horizontal o, si el reglamento no dice nada, la asamblea, que por el artículo 2058, inciso d decide las cuestiones que no son atribución del administrador ni del consejo.
Que no sea obligatorio no lo vuelve opcional en la práctica. Un edificio sin fondo de reserva no ahorra plata: la paga igual, pero toda junta y de apuro, como expensa extraordinaria. La diferencia entre las dos la explicamos en la nota sobre expensas ordinarias y extraordinarias.
¿Cuánto es el fondo de reserva? ¿Hay un porcentaje legal?
No hay ningún porcentaje legal. Revisamos el texto completo del Código Civil y Comercial en Infoleg: en el régimen de propiedad horizontal el fondo de reserva aparece en tres artículos (el 2046, el 2064 y el 2067) y ninguno fija un porcentaje, un monto mínimo ni un tope. La Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires, que regula a los administradores, no menciona el fondo de reserva ni una vez.
El porcentaje que aparece en muchas liquidaciones sale del reglamento o de alguna asamblea vieja. El problema es que es un porcentaje de las expensas, y las expensas miden lo que el edificio gasta en el mes, no lo que va a tener que reponer en diez años. Un edificio con poco personal y un ascensor de cuarenta años puede tener expensas bajas y una necesidad de reserva enorme. Con el porcentaje fijo, ahorra poco justo donde más falta hace.
¿Cómo se calcula el fondo de reserva?
Como una provisión: inventario de lo que se va a gastar, costo estimado de hoy y años de vida útil que quedan. Es el razonamiento con el que una empresa reserva plata para reponer sus máquinas. Tiene cuatro pasos:
- Inventario. Listar las partes comunes y los equipos que en algún momento habrá que reparar a fondo o reemplazar. Son, en buena medida, las partes necesariamente comunes del artículo 2041: techos y azoteas, estructuras y balcones, servicios centrales, cañerías, ascensores, muros exteriores.
- Costo de hoy. Para cada ítem, un presupuesto actual o una estimación profesional de cuánto costaría el trabajo si se hiciera hoy.
- Vida útil restante. Cuántos años faltan para que el trabajo sea necesario. No es un número inventado: sale de la documentación técnica del edificio.
- Cuota anual. Costo de hoy dividido por los años que faltan. La suma de las cuotas de todos los ítems, menos lo que el fondo ya tiene, da el aporte anual necesario, que después se reparte por mes y por unidad según el porcentual de cada una.
La parte del paso 3 que más se subestima es que la información ya existe, repartida en papeles que nadie cruza:
| Ítem del inventario | De dónde sale la vida útil restante |
|---|---|
| Ascensores | Los informes de la empresa conservadora: las observaciones que se repiten anticipan la modernización. Ver mantenimiento de ascensores en CABA |
| Fachada y balcones | La fecha de la última certificación técnica de fachadas y lo que observó el profesional. Ver conservación de fachadas en CABA |
| Azotea e impermeabilización | Fecha de la última obra y garantía del contratista |
| Bombas, tanques y sala de máquinas | Antigüedad de cada equipo y registro de reparaciones en las liquidaciones de los últimos años |
| Cañerías y montantes | Edad del edificio, cantidad de filtraciones y roturas pagadas en los últimos ejercicios |
Un ejemplo con números redondos y deliberadamente ficticios, solo para mostrar la cuenta: si el reemplazo de una bomba costaría hoy el equivalente a 4 meses de expensas y le quedan 2 años, necesita 2 meses de expensas por año; si la impermeabilización costaría 6 meses de expensas y le quedan 6 años, necesita 1 por año. Esos dos ítems solos piden ahorrar 3 meses de expensas por año, un 25% de las expensas anuales. Un 5% fijo no se acerca. Al revés también pasa: un edificio nuevo con todo en garantía puede necesitar menos de lo que aporta.
Dos ajustes más: actualizar los costos todos los años (con inflación, un presupuesto de hace dos años no sirve) y sumar un piso para lo verdaderamente imprevisto, con un criterio que fije la asamblea y quede en el acta.
¿Cómo tiene que figurar el fondo de reserva en la liquidación de expensas?
Como un saldo propio, separado de la caja del mes, con su movimiento a la vista. La Ley 941 no regula el fondo en particular, pero sus reglas generales alcanzan para exigirlo bien presentado:
- El artículo 9º, inciso h, obliga al administrador a "depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios". El fondo de reserva es plata del consorcio: no puede estar en una cuenta del administrador.
- El artículo 10, inciso c, exige que la liquidación contenga el "detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total".
- El artículo 10, inciso i, exige incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del consorcio del mes anterior, y el inciso j, indicar en forma separada las expensas ordinarias y las extraordinarias.
Con esas reglas, lo que tienen que poder leer en cada liquidación es esto:
| Qué tiene que mostrar la liquidación | Por qué |
|---|---|
| Saldo del fondo al inicio del mes | Sin saldo inicial no se puede controlar nada |
| Aportes del mes, como renglón separado de la expensa ordinaria | El aporte al fondo no es un gasto del mes, es ahorro |
| Rendimientos, si el fondo está invertido a nombre del consorcio | Son del consorcio y lo engrosan |
| Usos del mes, con el gasto al que se aplicaron y la referencia a la autorización del consejo | El artículo 2067, inciso d, exige autorización previa para disponer del fondo ante gastos imprevistos |
| Saldo del fondo al cierre, conciliado con el banco | El saldo tiene que existir en la cuenta, no solo en la planilla |
El control completo es anual: el artículo 2067, inciso e, obliga al administrador a rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días del cierre del ejercicio, y ahí el fondo tiene que aparecer con su evolución completa del año. Si la asamblea lo dispone, el artículo 9º, inciso i, de la Ley 941 permite además una auditoría contable de la gestión hecha por profesionales de Ciencias Económicas. Cómo se arma el resto de la liquidación está en la nota sobre qué son las expensas y cómo se liquidan.
¿Cuándo se puede usar el fondo de reserva?
Ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, y con autorización previa del consejo de propietarios. Lo dicen en espejo el artículo 2064, inciso c (atribución del consejo) y el artículo 2067, inciso d (obligación del administrador). Los casos que más vemos:
| Situación | ¿Corresponde usar el fondo? |
|---|---|
| Se rompe la bomba de agua y hay que reemplazarla esta semana | Sí, con autorización previa del consejo: es imprevisto y mayor que un gasto ordinario |
| Este mes no alcanza para pagar sueldos porque varias unidades no pagaron | No como regla: es un gasto ordinario, no uno mayor; si se usa, hay que planificar cómo se repone |
| La obra de fachada que la asamblea ya aprobó y para la que se venía ahorrando | Sí, si la asamblea destinó el fondo a esa obra; no es un imprevisto, así que la decisión es de la asamblea |
| El administrador lo usó y lo informó después en la liquidación | No: la autorización del consejo tiene que ser previa |
| Se usa para pagar el honorario del administrador | No: es un gasto ordinario y previsible |
| El edificio no tiene consejo y surge una urgencia | Decide la asamblea (art. 2058, inc. d), con una decisión que quede en acta |
Los tres errores que vacían un fondo de reserva
Usarlo para tapar la mora, no separarlo de la caja y calcularlo como porcentaje fijo. Ninguno se ve si la liquidación se lee por arriba.
- Usarlo para tapar la mora y no reponerlo. Varias unidades dejan de pagar, falta caja para los sueldos y se "toma prestado" del fondo. El problema no es el préstamo, es que nadie lo devuelve: la deuda de los morosos se cobra (si se cobra) meses después y entra como ingreso ordinario. Si el fondo financia la mora, conviene que la liquidación lo muestre como un crédito del fondo contra la caja operativa, y lo que se recupere de los morosos vuelva primero al fondo. La mora se ataca por su vía, que explicamos en la nota sobre deuda de expensas y juicio ejecutivo.
- No separarlo de la caja del mes. Cuando el fondo y la caja operativa están en el mismo saldo, el "activo total" que exige el artículo 10, inciso c, de la Ley 941 puede verse sano mientras el fondo ya se consumió. Lo que prueba que el fondo existe es un saldo identificado y conciliado con el banco.
- Calcularlo como porcentaje fijo de las expensas. Un porcentaje no mira el edificio: no sabe la edad del ascensor ni cuándo toca la fachada. Además, en una economía con inflación, un fondo inmovilizado sin rendimiento pierde poder de compra todos los meses. Si se invierte, tiene que ser a nombre del consorcio, en instrumentos que se puedan rescatar cuando haga falta, y con el criterio aprobado por la asamblea.
¿Quién paga el fondo de reserva, el propietario o el inquilino?
Frente al consorcio, el propietario; entre propietario e inquilino, lo que diga el contrato. El artículo 2046, inciso d, pone la obligación de contribuir al fondo en cabeza del propietario.
En la relación con el inquilino, el fondo de reserva no es un gasto de uso: es ahorro que queda en el edificio cuando el inquilino se va. El artículo 1209, en el texto que le dio la Ley 27.551, solo permite poner a cargo del inquilino las expensas que deriven de "gastos habituales", vinculados a los servicios normales y permanentes. Infoleg aclara al pie que esa ley fue abrogada por el Decreto 70/2023, así que hoy el peso lo tiene lo que firmaron las partes. Lo desarrollamos en la nota sobre quién paga las expensas, propietario o inquilino. Para que no haya discusión, el aporte al fondo tiene que verse como renglón separado en la liquidación.
La mirada contable: un fondo de reserva es un presupuesto a varios años
Si no hay un inventario detrás, lo que hay es una cuenta de ahorro sin destino. Un fondo bien hecho responde tres preguntas en cualquier momento: para qué obras se está ahorrando, cuánto falta para cada una y cuándo va a hacer falta la plata.
Por eso, en nuestra administración de consorcios el fondo de reserva se arma desde la ficha técnica del edificio: cada equipo y cada parte común con su antigüedad, su último informe y su costo estimado actualizado una vez por año. Con eso proponemos a la asamblea un aporte fundado, el fondo va separado de la caja del mes y cada uso lleva la autorización previa del consejo en el legajo. Cuando llega la obra, la plata está o se sabe cuánto falta.
Si en su edificio nadie sabe cuánto hay en el fondo de reserva ni para qué se está ahorrando, ese es el primer dato a conseguir. Escríbannos y revisamos con ustedes la liquidación y qué aporte necesitaría el edificio según su estado real.