Palermo · Comuna 14 · CABA
Administración de consorcios en Palermo
En Palermo abundan las torres con pileta, SUM y gimnasio, varios ascensores y una lista de equipos que vencen en fechas distintas. Somos un estudio de contadores públicos inscripto en el Registro de la Ciudad, y llevamos cada vencimiento del edificio a la vista del consejo.
- RPA 8192
- CAPHAI 2903
- Contadores Públicos al frente
Los amenities
Comunes, pero no indispensables
El Código Civil y Comercial tiene un artículo para los amenities. El 2042 los llama «cosas y partes comunes no indispensables» y nombra justamente estos cinco, aclarando que la lista es enunciativa.
Que no sean indispensables no quiere decir que sean optativos para pagar. Siguen siendo partes comunes, y cómo se usan, quién accede y quién paga lo resuelven el reglamento y las mayorías del Código.
- Piscina
- Solárium
- Gimnasio
- Lavadero
- Salón de usos múltiples
Qué hace falta para cada decisión
Deslicen la tabla para ver la norma de cada caso.
| Situación | Qué dice el Código | Norma |
|---|---|---|
| Un propietario deja de pagar la parte del gimnasio porque no lo usa | No puede: nadie se libera de las expensas por renunciar al uso de un servicio común. | Art. 2049 |
| Una unidad no tiene acceso a la pileta y quiere quedar eximida | Solo si el reglamento lo prevé: puede eximir parcialmente a quien no accede al servicio. | Art. 2049 |
| Cambiar el horario del SUM que fija el reglamento | Es modificar el reglamento: dos tercios de la totalidad de los propietarios. | Arts. 2056 y 2057 |
| Convertir parte de la terraza común en solárium, sin tocar estructura ni el destino del reglamento | Mejora sobre parte común: mayoría de propietarios e informe técnico previo. | Art. 2051 |
| Construir una pileta que modifica sustancialmente la estructura | Hace falta unanimidad, aunque no se eleven pisos ni se excave. | Art. 2052 |
| Una obra en parte común que solo beneficia a un propietario | Unanimidad, y la paga el beneficiario, que además carga con modificar e inscribir el reglamento si hace falta. | Arts. 2052 y 2053 |
Antes de votar cualquiera de estas cosas, lo primero es leer el reglamento del edificio: ahí están las reglas de uso y, a veces, las eximiciones. Cómo se computan las mayorías lo explicamos en la nota sobre quórum y mayorías en la asamblea.
El calendario de la torre
Cinco obligaciones, cinco fechas distintas
Una torre no tiene un vencimiento: tiene varios, cada uno con su registro y su empresa habilitada. El Código de la Edificación los pone todos en cabeza del propietario, y el Código Civil y Comercial le encarga al administrador cumplir «todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales».
Ascensores
Código de la Edificación, art. 5.1.5, y reglamento técnico RT-050105
Declarados en el registro de la Ciudad, con empresa conservadora con permiso vigente e informes al menos mensuales en el libro digital. Qué exige la Ciudad para el ascensor.
Oblea con QR: vence el 31 de diciembre, se renueva hasta el 31 de marzo.
Matafuegos
Código de la Edificación, art. 5.1.7.2
Recarga y mantenimiento por una empresa inscripta en el registro de la Agencia Gubernamental de Control, con una revisión completa de cada equipo.
La recarga tiene vigencia de un año.
Instalaciones fijas contra incendio
Código de la Edificación, arts. 5.1.7 y 5.1.7.1
Inscriptas en el registro que corresponda y mantenidas por personas inscriptas en el registro de fabricantes, reparadores e instaladores.
Con las verificaciones y certificaciones que fijan los reglamentos técnicos.
Artefactos térmicos
Código de la Edificación, art. 5.1.6
El edificio que los tiene debe inscribirse en el registro correspondiente para su certificación, conservación y mantenimiento.
Según los reglamentos técnicos.
Fachada
Código de la Edificación, art. 5.1.2
Una certificación técnica firmada por un profesional matriculado sobre balcones, cornisas, revestimientos y todo lo que da al espacio público. La tabla completa de fachadas.
Periódica, según la antigüedad del edificio: desde cada 15 años hasta cada 4.
A esa lista se suma el seguro integral de consorcio, con incendio y responsabilidad civil, que el artículo 2067 del Código Civil y Comercial pone a cargo del administrador, y la póliza que el reglamento técnico pide por el uso de los ascensores, con una cobertura mínima por cada uno. El mantenimiento de todo esto es gasto común del edificio, como el resto de las expensas ordinarias del artículo 2048; la diferencia con las cuotas que dispone la asamblea está en la nota sobre expensas ordinarias y extraordinarias.
El barrio
De los Bosques de Palermo a las torres del Libertador
Comuna 14, del río a la Avenida Córdoba
Entre los límites oficiales de Palermo están el Río de la Plata y el Aeroparque, la Avenida Figueroa Alcorta, las vías del Mitre, la Avenida Cabildo, la Avenida Córdoba, Coronel Díaz, Las Heras y Jerónimo Salguero. Según el Gobierno de la Ciudad ocupa 15,9 kilómetros cuadrados y el censo de 2001 le contó 225.245 habitantes.
De la quinta de Rosas al Tres de Febrero
Juan Manuel de Rosas compró estas tierras hacia 1836 y levantó su residencia en la esquina de las actuales avenidas del Libertador y Sarmiento. El 11 de noviembre de 1875 se inauguró el Parque Tres de Febrero, por iniciativa de Sarmiento, y poco después el Jardín Botánico y el Zoológico. La vieja casa se demolió en 1889.
Un nombre con dos historias
El origen del nombre sigue en discusión: una hipótesis lo vincula con Juan Domínguez Palermo, dueño de las tierras a principios del siglo XVII, y otra con un oratorio de San Benito de Palermo. Los portones de ingreso al parque desaparecieron en 1917, pero el nombre quedó para la Plaza Italia. El barrio celebra su aniversario el 25 de junio.
Palermo, en la Comuna 14, entre el Río de la Plata y la Avenida Córdoba.
Cómo trabajamos
Cada vencimiento, antes de que venza
Cuando tomamos un edificio armamos su ficha: cada ascensor con su empresa y su oblea, la última recarga de matafuegos, el registro de las instalaciones contra incendio, la antigüedad para la fachada y las pólizas con sus vencimientos. Con eso el presupuesto anual ya sabe qué toca pagar ese año, y el consejo lo ve antes que la factura.
Todos los meses emitimos la liquidación con cada contratista identificado y su respaldo, y convocamos las asambleas en el edificio. Las funciones del consejo en ese control están en la nota sobre el consejo de propietarios. Si la torre hoy tiene otra administración, explicamos cómo es la remoción y el traspaso y qué cubre el honorario de la administración. El detalle de cada plan está en servicios, y si quieren contarnos cómo es su torre, pueden escribirnos.
Dónde estamos
Campana 4710, Piso 6° "B"
Villa Devoto · Ciudad Autónoma de Buenos Aires
La oficina está en Villa Devoto y administramos en toda la Ciudad. Las asambleas se hacen en su edificio, y la documentación del consorcio está siempre disponible para el consejo.
Lunes a viernes, 8 a 18 hs · 11 6381-5053
Para el consejo de una torre
Guías sobre obligaciones del edificio y partes comunes
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre administración en Palermo
¿Tengo que pagar la pileta o el gimnasio si no los uso?
En principio sí. El artículo 2049 del Código Civil y Comercial dice que ningún propietario se libera de las expensas por renunciar al uso y goce de los bienes o servicios comunes. La excepción la tiene que prever el reglamento de propiedad horizontal, que puede eximir parcialmente a las unidades que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio.
¿Quién fija los horarios y las reglas del SUM, la pileta o el gimnasio?
El punto de partida es el reglamento de propiedad horizontal: el artículo 2056 del Código Civil y Comercial exige que regule el uso y goce de las cosas y partes comunes y su destino. Muchos edificios suman un reglamento interno o decisiones de asamblea para el día a día. Si una regla está escrita en el reglamento de propiedad horizontal, cambiarla es modificarlo, y el artículo 2057 exige para eso dos tercios de la totalidad de los propietarios.
¿Se puede agregar un amenity nuevo, por ejemplo un gimnasio en la terraza?
En general es una mejora u obra nueva sobre una parte común. Si no cambia el destino que el reglamento le da a esa parte ni afecta la estructura, el artículo 2051 pide el consentimiento de la mayoría de los propietarios y un informe técnico previo de un profesional autorizado. Si cambia el destino fijado en el reglamento, hay que modificarlo con dos tercios (artículo 2057). Si la obra gravita o modifica la estructura del edificio de manera sustancial, el artículo 2052 exige unanimidad, y también la exige si beneficia a un solo propietario.
¿Qué papeles tiene que tener al día el ascensor de la torre?
Cada ascensor tiene que estar declarado en el Registro de Conservación de Elevadores de la Ciudad, con una empresa conservadora con permiso vigente, informes al menos mensuales en el libro digital y la oblea con código QR, que vence el 31 de diciembre y se renueva hasta el 31 de marzo. Además, el reglamento técnico exige una póliza de responsabilidad civil específica por el uso del elevador.
¿Cada cuánto se recargan los matafuegos del edificio?
La recarga o el mantenimiento tienen una vigencia de un año, según el artículo 5.1.7.2 del Código de la Edificación. Lo tiene que hacer una empresa inscripta en el registro de fabricantes, reparadores y recargadores de extintores de la Agencia Gubernamental de Control, y junto con la recarga se hace una revisión completa del estado de cada matafuego.
¿Administran edificios en todo Palermo?
Sí. La oficina está en Villa Devoto y administramos en toda la Ciudad, de Palermo Chico a Palermo Hollywood. Las asambleas se hacen en el edificio y la documentación del consorcio está a disposición del consejo cuando la pida.
¿Alguien en su torre sabe qué vence este año?
Cuéntennos cómo es el edificio y envíennos una liquidación reciente. Les decimos qué obligaciones tendría que tener al día y les proponemos cómo lo administraríamos, sin costo.