Villa Urquiza · Comuna 12 · CABA
Administración de consorcios en Villa Urquiza
Villa Urquiza llenó sus avenidas de edificios nuevos, y la garantía de una obra nueva tiene fecha de vencimiento. Somos contadores públicos inscriptos en el Registro de la Ciudad y llevamos el archivo y los plazos del consorcio desde el primer día.
- RPA 8192
- CAPHAI 2903
- Contadores Públicos al frente
Edificios a estrenar
Cuatro plazos que empiezan a correr con la entrega
Quien vende departamentos que construyó o hizo construir, como actividad habitual, responde junto con el constructor por los daños graves de la obra. Lo dice el artículo 1274 del Código Civil y Comercial. Pero cada reclamo tiene su plazo, y varios se pierden por no avisar a tiempo, no por falta de razón.
Para un edificio terminado en los años del auge, los diez años del artículo 1275 ya corrieron. Para uno terminado en la última década, todavía corren.
60días
Para denunciar un defecto oculto
Desde que el defecto se manifiesta, o desde que se lo pudo advertir si aparece de a poco. Si no se denuncia, la garantía por ese defecto se extingue, salvo que el vendedor lo conociera o debiera conocerlo.
CCyC, art. 1054
1año
Para reclamar por ruina
El reclamo contra el constructor por ruina total o parcial, por vicio de construcción, del suelo o de los materiales, prescribe al año. Se cuenta desde que se produjo la ruina.
CCyC, art. 2564, inc. c)
3años
Garantía por defectos ocultos
Para un inmueble, la responsabilidad por defectos ocultos caduca a los tres años desde que se lo recibió. Es la garantía general, aparte del régimen de los daños graves.
CCyC, art. 1055, inc. a)
10años
Solidez y destino del edificio
Los daños que comprometen la solidez de la obra o la vuelven impropia para su destino tienen que producirse dentro de los diez años de aceptada la obra para que respondan el constructor y quien la vendió.
CCyC, arts. 1273 a 1275
Dos reglas más juegan a favor del comprador. Una cláusula del contrato que dispense o limite la responsabilidad por esos daños graves se tiene por no escrita (artículo 1276). Y cuando el vendedor actúa profesionalmente en la actividad, no le toca al comprador probar que el defecto ya existía al comprar (artículo 1053).
Cuando aparece una falla
Si la falla está en una parte común, el reclamo es del consorcio
Una mancha de humedad bajo la terraza, una bomba que se quema a los pocos meses, una cochera que se inunda. La terraza, las cañerías hasta cada unidad, los ascensores y los locales de servicios centrales son cosas necesariamente comunes según el artículo 2041, así que el problema no es del vecino del último piso sino de todos.
El consorcio es una persona jurídica (artículo 2044) y el administrador es su representante legal (artículo 2065), con la obligación de atender la conservación de las partes comunes y la seguridad de la estructura (artículo 2067, inciso c). No somos abogados: el reclamo formal lo lleva un profesional del derecho. Nuestra parte es que llegue a tiempo y con pruebas.
Lo que hacemos en las primeras semanas
Constatar
Fotos fechadas, descripción del daño y, si hace falta, un informe técnico de un profesional matriculado.
Denunciar por escrito
Una denuncia expresa a la desarrolladora dentro de los sesenta días, por un medio que deje constancia, y copia al archivo del consorcio.
Informar a los propietarios
Qué se reclamó y en qué estado está. Y si el consorcio recibe un reclamo administrativo o judicial, hay que notificarlo a todos en no más de cuarenta y ocho horas hábiles (artículo 2067, inciso k).
Llevarlo a la asamblea
Con el informe, los presupuestos de reparación y la opinión del abogado, para que decidan con los números a la vista.
Mientras tanto, si la reparación no puede esperar, se paga con fondos del consorcio y el reclamo sigue su curso. Para eso conviene que el edificio arme cuanto antes su fondo de reserva, y que se entienda qué gasto es ordinario y cuál vota la asamblea, como explicamos en la nota sobre expensas ordinarias y extraordinarias.
El archivo del consorcio
Sin la fecha de entrega, ningún plazo se puede contar
El artículo 2067, inciso i, obliga al administrador a conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio, y el artículo 9º de la Ley 941 le pide además garantizar el libre acceso de los propietarios a esa documentación. En un edificio a estrenar, esto es lo primero que armamos.
Reglamento de propiedad horizontal
Con la fecha de otorgamiento y los porcentuales de cada unidad, que son la base de cada liquidación.
Fecha de recepción de cada parte común
Terraza, ascensores, bombas, cocheras. Es la fecha desde la que se cuentan los plazos de la garantía.
Planos y documentación técnica
Lo que necesita cualquier profesional que tenga que evaluar una falla o proyectar una reparación.
Garantías y manuales de los equipos
Con el proveedor que instaló cada uno, para saber a quién se llama antes de pagar un service.
Registro de los reclamos hechos
Qué se denunció, cuándo, por qué medio y qué contestó la desarrolladora. Sin eso, el plazo de sesenta días no se puede probar.
Las unidades sin vender
Mientras la desarrolladora sea dueña de unidades, es propietaria y le corresponde pagar sus expensas en la proporción de su parte indivisa (artículo 2046, inciso c). Revisamos que la liquidación las incluya.
Si el edificio todavía no hizo su primera asamblea, el administrador que figura en el reglamento cesa en ella si no lo ratifican (artículo 2066). Cuándo tiene que hacerse esa asamblea lo contamos en la página de Villa del Parque, y cómo se hace el traspaso, en la guía para cambiar de administrador.
El barrio
De un loteo de 1887 a las torres de Triunvirato
Comuna 12, entre Constituyentes y las vías del Mitre
Villa Urquiza comparte la Comuna 12 con Coghlan, Saavedra y Villa Pueyrredón. La ficha del Gobierno de la Ciudad le asigna 5,4 kilómetros cuadrados y 85.587 habitantes según el censo de 2001, con límites como la Avenida De los Constituyentes, Monroe, Congreso, los ramales del Ferrocarril Mitre y la General Paz.
De Villa Catalinas a Urquiza
La empresa Muelle de las Catalinas compró tierras en la zona para rellenar un bajo del centro y después las loteó: el 2 de octubre de 1887 nació Villa Catalinas, fecha que el barrio conserva como aniversario. En 1889 se inauguró la estación Las Catalinas, y en 1901, a pedido de los vecinos, la villa tomó el nombre de Justo José de Urquiza por el centenario de su nacimiento.
El barrio de las grúas
En mayo de 2008, Reporte Inmobiliario contaba 130 edificios construidos en cuatro años en las manzanas entre Triunvirato, Congreso, Álvarez Thomas y Roosevelt, con la llegada de la línea B como motor. Una nota de 2022 con datos de la misma consultora ubica el auge fuerte de la zona entre 2006 y 2013.
Fuentes: ficha del barrio del Gobierno de la Ciudad, y notas de Infobae (2008) y El Cronista (2022) con datos de Reporte Inmobiliario.
Villa Urquiza, en la Comuna 12, al norte de la Avenida Triunvirato.
Cómo trabajamos
Un consorcio nuevo, ordenado desde la primera liquidación
En un edificio recién entregado casi todo está por hacerse: la cuenta bancaria a nombre del consorcio, los libros, los seguros, el primer presupuesto. Lo hacemos con el mismo criterio contable con el que después rendimos cuentas, para que el consejo pueda seguir cada peso desde el comienzo.
Las obligaciones que la Ciudad le pone al administrador están resumidas en la nota sobre la Ley 941, y el alcance de cada plan, en servicios. Cómo se define lo que cobra la administración lo explicamos en la nota sobre el honorario del administrador.
Dónde estamos
Campana 4710, Piso 6° "B"
Villa Devoto · Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Campana es el límite entre Villa Devoto y la Comuna 12. Desde ahí vamos a las asambleas de cada edificio de Villa Urquiza.
Lunes a viernes, 8 a 18 hs · 11 6381-5053
Para un consorcio recién formado
Guías sobre reglamento, asambleas y fondos del edificio
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre administración en Villa Urquiza
¿Durante cuánto tiempo responde la desarrolladora por las fallas del edificio?
Depende de la falla. Si el daño compromete la solidez de la obra o la hace impropia para su destino, el artículo 1275 del Código Civil y Comercial exige que se produzca dentro de los diez años de aceptada la obra, y el artículo 1274 extiende esa responsabilidad a quien vende una obra que construyó o hizo construir, si esa es su profesión habitual. Para los demás defectos ocultos de un inmueble, la garantía caduca a los tres años desde que se lo recibió (artículo 1055).
Apareció una filtración en la terraza común. ¿Qué hacemos primero?
Dejar constancia y avisar a tiempo. La terraza es una parte necesariamente común (artículo 2041), así que el tema es del consorcio y no de un propietario solo. El artículo 1054 pide denunciar expresamente el defecto oculto dentro de los sesenta días de haberse manifestado; si aparece de a poco, el plazo corre desde que se lo pudo advertir. Después, la asamblea decide cómo seguir, con un informe técnico y el consejo de un abogado.
El boleto dice que la desarrolladora no responde por defectos. ¿Eso vale?
No para los daños graves. El artículo 1276 del Código Civil y Comercial dice que toda cláusula que dispensa o limita la responsabilidad por los daños que comprometen la solidez de una obra destinada a larga duración, o que la hacen impropia para su destino, se tiene por no escrita. Para otros defectos, lo que diga cada contrato lo tiene que revisar un abogado.
La desarrolladora todavía tiene departamentos sin vender. ¿Paga expensas?
Mientras sea dueña de esas unidades, es propietaria como cualquier otro, y el artículo 2046 obliga a todo propietario a pagar las expensas ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa. Lo primero que miramos es el reglamento, para ver si tiene alguna cláusula sobre esas unidades, y después que la liquidación las incluya con su porcentual.
¿Qué papeles de la obra tiene que guardar el consorcio?
El artículo 2067 obliga al administrador a conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio, y la Ley 941 le exige conservar la documentación y garantizar el libre acceso de los propietarios. En un edificio nuevo eso incluye el reglamento, los planos, las garantías y manuales de las instalaciones y la fecha en que se recibió cada parte común, que es el dato del que dependen los plazos.
¿Toman edificios en Villa Urquiza?
Sí. El estudio está sobre la calle Campana, en Villa Devoto, en el límite con la Comuna 12, que es la de Villa Urquiza. Las asambleas se hacen en el edificio y la documentación del consorcio queda a disposición del consejo.
¿Su edificio tiene menos de diez años?
Cuéntennos la dirección y cuándo se entregó. Les decimos qué documentación debería tener el consorcio, qué plazos siguen abiertos y cómo lo administraríamos, sin costo.