Recoleta · Comuna 2 · CABA
Administración de consorcios en Recoleta
Mansardas, balcones de hierro y frentes con ornamentos: en Recoleta, una obra en la fachada puede necesitar más que el voto de la asamblea. Somos contadores públicos inscriptos en el Registro de la Ciudad.
- RPA 8192
- CAPHAI 2903
- Contadores Públicos al frente
Edificios protegidos
Qué cuida la Ciudad cuando cataloga un edificio
El Código Urbanístico llama catalogación al instrumento que protege un edificio por su valor urbanístico, arquitectónico, histórico cultural, singular o ambiental. La catalogación determina la normativa de cada edificio y su nivel de protección, y el nivel decide qué obras se pueden hacer.
Hay cuatro grados de intervención: el 1 restaura y mantiene, el 2 adapta el interior a usos nuevos, el 3 reforma el interior conservando fachadas y cubiertas, y el 4 puede agregar volumen.
Protección integral
Protege
La totalidad del edificio, con todas sus características arquitectónicas y sus formas de ocupar el espacio.
Edificios de interés especial que, por su valor histórico o arquitectónico, se volvieron hitos urbanos.
Obras admitidas
Grado 1 y obras no preferentes del grado 2.
Protección estructural
Protege
El exterior, la tipología y los elementos básicos que definen cómo se articula y ocupa el espacio. Admite cambios que no alteren el volumen.
Edificios singulares o tipológicos que caracterizan su entorno o son testimonio de la memoria de la comunidad.
Obras admitidas
Grados 1 y 2, y obras no preferentes del grado 3.
Protección cautelar
Protege
La imagen característica del área, previniendo actuaciones que contradigan el tejido y la morfología.
Edificios que son la referencia formal y cultural del área y le dan sentido al conjunto.
Obras admitidas
Grados 1, 2, 3 y 4.
Además de los edificios catalogados de forma individual, existen las Áreas de Protección Histórica, donde los inmuebles sin protección especial igual tienen que respetar los indicadores de edificabilidad del área. Y una regla que conviene tener presente en cada compraventa: según el artículo 9.1 del Código, las obligaciones de protección siguen vigentes aunque la unidad se venda o se alquile.
Dos normas para cada decisión
Lo que resuelve el consorcio y lo que autoriza la Ciudad
En un edificio protegido, que la asamblea apruebe una obra no alcanza. El Código Civil y Comercial ordena quién decide y quién paga; la normativa patrimonial dice si la obra se puede hacer y con qué visado. Estos son los cruces que más se repiten.
Reparar cornisas, revoques y balcones del frente
En el consorcio
Son muros exteriores comunes. Conservarlos es expensa ordinaria y tarea del administrador, que debe atender la conservación de las partes comunes y la seguridad de la estructura.
CCyC, arts. 2041, 2048 y 2067
Ante la Ciudad
La consolidación y el mantenimiento entran en el grado 1, que admiten los tres niveles. Igual, toda intervención en un inmueble protegido debe ser evaluada y visada por el organismo competente.
Código Urbanístico, 9.1.3.2.2.1; Código de la Edificación, 3.2
Un propietario quiere cambiar las ventanas que dan a la calle
En el consorcio
Las puertas y ventanas son cosas propias de la unidad, pero se abren sobre el frente, que es muro exterior y parte común.
CCyC, arts. 2043 y 2041, inc. i)
Ante la Ciudad
Con protección especial, cualquier intervención edilicia requiere autorización. Y en un edificio que tenía plantas unificadas y después se subdividió, las carpinterías, toldos y carteles deben seguir un criterio unitario.
Código Urbanístico, 9.1.3.2 y grado 2
Poner un toldo, un cartel o luces nuevas en la fachada
En el consorcio
Se apoyan sobre un muro exterior, que es parte común. Conviene que el consorcio lo trate según su reglamento antes de pedir la autorización.
CCyC, art. 2041, inc. i)
Ante la Ciudad
La instalación o el cambio de iluminación, los anuncios y los toldos en un predio con protección especial requieren autorización del organismo competente.
Código Urbanístico, 9.1.3.2
Sumar un piso o un volumen sobre la terraza
En el consorcio
Si la obra gravita o modifica la estructura de manera sustancial, hace falta el acuerdo unánime de los propietarios, aunque no se eleven pisos ni se excave.
CCyC, art. 2052
Ante la Ciudad
Es grado 4: solo lo admite la protección cautelar, con un volumen que se integre de modo armónico al edificio protegido y la autorización del organismo competente.
Código Urbanístico, grados de intervención
Alguien hizo una obra sin permiso
En el consorcio
El administrador tiene que denunciar ante el Gobierno de la Ciudad las obras ejecutadas en el edificio sin permiso o sin aviso de obra.
Ley 941, art. 9º
Ante la Ciudad
Regularizar una obra en contravención en un edificio catalogado o en un Área de Protección Histórica requiere la intervención del organismo competente, que fija el alcance de la regularización.
Código de la Edificación, 2.1.14
Para las mejoras sobre partes comunes, el artículo 2051 pide mayoría de propietarios e informe técnico previo, y si alguien va a juicio, el juez evalúa si la obra afecta el aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. Cómo se cuentan esas mayorías está en la nota sobre quórum y mayorías en la asamblea.
La fachada antigua
Cariátides, cornisas y una certificación cada cuatro años
El artículo 5.1.2 del Código de la Edificación obliga a conservar el frente en perfecto estado de uso, seguridad, higiene y estética, y enumera sus elementos con un vocabulario que en Recoleta se ve en la vereda.
- Ménsulas
- Cartelas
- Modillones
- Cornisas
- Cariátides
- Atlantes
- Pináculos
- Crestería
- Balaustres
- Pretiles
La certificación técnica se acelera con la edad: un edificio de más de 55 años certifica cada 5, y uno de más de 70, cada 4. La verificación incluye las fijaciones, niveles, escuadra y cargas de cada elemento. La tabla completa y el trámite están en la guía de conservación de fachadas.
Si el informe pide obra en un edificio catalogado
- Consulta previa
- En todos los casos hay que consultar antes al organismo competente en materia de patrimonio, y la obra necesita su visado (Código de la Edificación, 3.2 y 3.2.1).
- Diagnóstico antes de picar
- Antes de intervenir se analizan desajustes y patologías, a cargo de profesionales competentes, con métodos no destructivos y las menores técnicas invasivas posibles.
- Restaurar, no reemplazar
- Los elementos significativos se reparan o restauran; si alguna pieza se sustituye, se identifica, se fecha y se marca para distinguirla del original.
- Todo documentado
- Se registra el estado inicial, la intervención y el estado final de la obra.
Los tres últimos puntos son criterios generales del Código Urbanístico para intervenir edificios catalogados.
Para la caja del consorcio, eso suma pasos antes de empezar: consulta, visado y profesionales con más tareas. Por eso conviene que la fachada tenga su previsión en el fondo de reserva y que la diferencia entre lo que es mantenimiento y lo que vota la asamblea quede clara desde el principio, como explicamos en la nota sobre expensas ordinarias y extraordinarias.
El barrio
Del convento de los recoletos a la Petit París
La Comuna 2 es un solo barrio
Recoleta es el único barrio de la Comuna 2. Entre sus límites oficiales están la calle Uruguay, Montevideo, la Avenida Costanera, Jerónimo Salguero, Tagle, Las Heras, la Avenida Coronel Díaz, Mario Bravo y la Avenida Córdoba. La ficha del Gobierno de la Ciudad le asigna 5,9 kilómetros cuadrados y 165.494 habitantes según el censo de 2001.
De la chacra Los Ombúes al Cementerio del Norte
El nombre viene del Convento de Recoletos Descalzos, levantado en la chacra Los Ombúes, que en el reparto de tierras de Juan de Garay de 1583 recibió Rodrigo Ortiz de Zarate, vecino fundador y primer alcalde. El 8 de julio de 1822 el gobierno de Martín Rodríguez destinó parte del huerto de los frailes al Cementerio del Norte, que para todos siguió siendo el de la Recoleta.
La Petit París y su área protegida
Tras la epidemia de fiebre amarilla de 1871, las familias del sur se mudaron al norte y levantaron mansiones de estilo francés que le dieron al barrio el apodo de Petit París. En 2009 la Ley 3106 creó el distrito APH 14 Ámbito Recoleta. El barrio celebra su aniversario el 12 de octubre.
Fuentes: ficha del barrio del Gobierno de la Ciudad y Ley 3106 en el Boletín Oficial porteño.
Recoleta, en la Comuna 2, entre el río y la Avenida Córdoba.
Cómo trabajamos
El expediente del edificio, antes que la obra
Cuando tomamos un consorcio pedimos lo que define qué se puede hacer: el reglamento de propiedad horizontal, la antigüedad del edificio para la fachada, y si tiene catalogación o está dentro de un área protegida. Con eso sabemos qué obras van a necesitar visado y cuánto tiempo hay que prever antes de contratar.
Cada presupuesto llega al consejo con el profesional que firma, el alcance del trabajo y si requiere trámite patrimonial. Después, la liquidación muestra cada pago con su respaldo. El rol del consejo en ese control está en la nota sobre el consejo de propietarios, y el detalle de cada plan, en servicios. Para un consorcio que evalúa el cambio, contamos los pasos para cambiar de administración y qué honorarios y gastos se cobran aparte.
Dónde estamos
Campana 4710, Piso 6° "B"
Villa Devoto · Ciudad Autónoma de Buenos Aires
La oficina está en Villa Devoto y administramos en toda la Ciudad. Las asambleas se hacen en su edificio, en Recoleta.
Lunes a viernes, 8 a 18 hs · 11 6381-5053
Para el consejo de un edificio antiguo
Guías sobre fachadas, obras y partes comunes
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre administración en Recoleta
¿Cómo sabemos si nuestro edificio está catalogado?
El Código Urbanístico manda que el organismo competente lleve un Registro de Bienes Catalogados, que sus constancias sean públicas y que la incorporación de un inmueble conste en la ficha parcelaria. Ese es el dato que hay que pedir antes de proyectar una obra. Ojo con la catalogación preventiva: el Poder Ejecutivo puede incluir un edificio en el catálogo preventivo y, mientras dure, se le debe denegar cualquier pedido de demolición total.
Si un propietario vende o alquila su unidad, ¿la protección deja de aplicarse?
No. El artículo 9.1 del Código Urbanístico dice que las obligaciones de protección siguen vigentes aunque los bienes sean vendidos, alquilados o sometidos a cualquier otra disposición de sus propietarios. Quien compra una unidad en un edificio protegido compra también esas reglas.
¿Se le pueden agregar pisos a un edificio catalogado?
Depende del nivel. Sumar volumen es una obra de grado de intervención 4, y el Código Urbanístico solo admite ese grado en los edificios con protección cautelar. Aun así, el nuevo volumen tiene que integrarse con el edificio protegido y su propuesta pasa por el organismo competente. Dentro del consorcio, una obra que gravita o modifica la estructura de manera sustancial requiere unanimidad, según el artículo 2052 del Código Civil y Comercial.
¿La certificación de fachada es distinta en un edificio protegido?
La periodicidad no cambia: el artículo 5.1.2 del Código de la Edificación la fija por antigüedad, y un edificio de más de 70 años certifica cada 4. Lo que cambia es la reparación que pida el informe. En un inmueble catalogado, toda intervención tiene que ser evaluada y visada por el organismo competente en materia de patrimonio, según el artículo 3.2 del mismo Código.
¿Quién paga la restauración del frente?
El consorcio. Los muros exteriores son cosas necesariamente comunes (artículo 2041 del Código Civil y Comercial), y su reparación para mantener la seguridad y el decoro del inmueble es expensa común ordinaria (artículo 2048). Si la asamblea decide financiar una obra grande por fuera del presupuesto, esa cuota es expensa extraordinaria. Cada propietario paga en la proporción de su parte indivisa.
¿Pueden administrar un edificio en Recoleta?
Sí. La oficina del estudio está en Villa Devoto y administramos consorcios en toda la Ciudad. Las asambleas se hacen en el edificio, y los presupuestos, informes técnicos y visados de cada obra quedan a disposición del consejo.
¿Tienen una obra de fachada en puerta?
Envíennos la dirección del edificio y la última liquidación. Les contamos qué habría que revisar antes de contratar y cómo administraríamos el consorcio, sin costo.