Expensas ordinarias y extraordinarias: diferencias y quién paga cada una

Casi todos los propietarios saben que las expensas se dividen en ordinarias y extraordinarias. Muy pocos saben qué define esa división, y ahí empieza el problema: cuando aparece una cuota nueva, la discusión se arma alrededor del monto —"es carísimo"— cuando la pregunta que importa es quién decidió ese gasto y con qué mayoría.

Esta nota ordena las dos cosas: la diferencia real entre una y otra, y quién paga cada una. Es el complemento de nuestra guía sobre qué son las expensas y cómo se liquidan.

¿Qué convierte a un gasto en expensa extraordinaria?

La intuición más común es que la diferencia es el tamaño: si es chico es ordinario, si es grande es extraordinario. Casi siempre acierta, pero no es el criterio de la norma.

El artículo 2048 del Código Civil y Comercial obliga a cada propietario a pagar las expensas comunes ordinarias de administración y de reparación o sustitución de las cosas y partes comunes necesarias para mantener el edificio en buen estado de seguridad, comodidad y decoro. Y a continuación agrega que debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

Esa última frase es la definición operativa. Lo que distingue a la expensa extraordinaria no es su importe: es que necesita una decisión de la asamblea que la disponga. El administrador liquida los gastos ordinarios por sí mismo —para eso lo designaron—, pero no puede crear por su cuenta una contribución extraordinaria.

Puesto en casos concretos:

El tercer renglón es el que genera los conflictos serios: un gasto importante ejecutado sin resolución asamblearia no se vuelve extraordinario porque la liquidación lo llame así.

¿Quién paga las expensas extraordinarias?

El propietario de la unidad. El mismo artículo 2048 pone las ordinarias y las extraordinarias en cabeza del titular, sin distinguir entre unas y otras.

Y el artículo 2049 cierra las salidas habituales: no se puede liberar del pago por renunciar al uso de los bienes o servicios comunes, ni por abandonar la unidad, ni por venderla —ni siquiera respecto de las expensas devengadas antes de comprarla—. Tampoco puede oponer defensas fundadas en derechos que invoque contra el consorcio, salvo compensación.

Esto tiene un efecto que sorprende a mucha gente: "yo voté en contra" no es una defensa. El artículo 2060 establece que las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales, con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas. Adoptada con la mayoría que corresponde, la decisión obliga al consorcio entero, incluidos los que votaron en contra y los que no fueron.

Ese mismo artículo tiene un mecanismo que conviene conocer si en tu edificio cuesta juntar gente: la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, que deben comunicarse por medio fehaciente a los ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, salvo que se opongan antes por igual medio y con mayoría suficiente. Es decir que no contestar una notificación puede equivaler a aprobar.

Y prevé el camino para discutir la decisión —la acción judicial de nulidad de la asamblea— aclarando que el derecho a promoverla caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea. Es la razón por la que impugnar "cuando llegue la boleta" casi siempre llega tarde.

¿Y el inquilino?

Frente al consorcio el obligado es siempre el propietario, sin importar lo que diga el contrato de alquiler: el artículo 2050 suma como obligados a los poseedores por cualquier título, pero sin liberar al titular.

Lo que se reparte por contrato es la relación interna entre propietario e inquilino. Ahí juega el artículo 1209, que en el texto que le dio la Ley 27.551 excluye del cargo del locatario las expensas comunes extraordinarias y solo permite trasladarle las que derivan de gastos habituales. Conviene ser preciso en lugar de categórico, porque esa ley fue abrogada por el Decreto 70/2023 y la vigencia del artículo es discutible. Lo desarrollamos en la nota sobre quién paga las expensas, el propietario o el inquilino.

¿Qué mayoría hace falta para aprobar la obra?

Acá está la parte que el consejo necesita mirar antes de convocar, porque una obra aprobada con la mayoría equivocada es una obra impugnable.

• El artículo 2051 exige, para mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, el consentimiento de la mayoría de los propietarios y un informe técnico previo de un profesional autorizado. Ese informe no es un formalismo: es lo que después sostiene la decisión. El mismo artículo habilita a quien pidió la autorización y se la negaron, o a la minoría afectada en su interés particular cuando se concedió, a pedirle al juez que deje sin efecto la decisión, y le da pautas de evaluación: si la obra es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. Un dato práctico del mismo texto: la resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa, así que impugnar no frena la obra por sí solo.
• El artículo 2052 sube la vara a unanimidad en dos casos: cuando la obra gravita o modifica la estructura del inmueble de manera sustancial —aun cuando no importe elevar nuevos pisos ni hacer excavaciones—, y cuando la mejora sobre partes comunes es en interés particular y beneficia solo a un propietario.
• El artículo 2053 resuelve quién paga en ese segundo caso: si la obra autorizada es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa, y soportar los gastos de modificar el reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción si hubiera lugar a ellos. No toda obra sobre una parte común se reparte entre todos.
• Para el caso extremo, el artículo 2055 prevé el grave deterioro o destrucción del edificio: la asamblea, por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver la demolición y venta del terreno y los materiales, la reparación o la reconstrucción. Y si resuelve reconstruir, la minoría no puede ser obligada a contribuir: puede liberarse transmitiendo sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra, y si no aparecen interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes según valuación judicial.

Un recordatorio que vale para todo lo anterior: el reglamento de propiedad horizontal de cada edificio puede exigir mayorías más altas que las supletorias del Código —el artículo 2056, en sus incisos ñ), o) y p), incluye entre su contenido obligatorio la determinación de las mayorías para las distintas decisiones, las necesarias para modificar el propio reglamento y la forma de computarlas—. Leerlo es el primer paso, no el último.

¿Las reparaciones urgentes también son extraordinarias?

Es la excepción que más se malinterpreta. El artículo 2054 permite que cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios, realice reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Y agrega el contrapeso: si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa de ese propietario.

La urgencia habilita a actuar sin decisión previa, entonces, pero no garantiza el reembolso, y solo cubre el caso de ausencia: si el administrador está y responde, la vía es avisarle, no ejecutar y presentar la factura después.

¿Cómo tiene que figurar en la liquidación?

Acá CABA tiene una exigencia propia que a muchos propietarios les pasa desapercibida, y que es la herramienta de control más útil que tienen.

La Ley 941, en el artículo 10 inciso j) —incorporado por el artículo 6º de la Ley 5.983—, obliga al administrador a indicar en forma separada y diferenciada los importes que correspondan a expensas ordinarias y extraordinarias.

No es una recomendación de buenas prácticas. El artículo 15 inciso d) de la misma ley hace del incumplimiento de las obligaciones del artículo 10 una infracción, cuando obedece a razones atribuibles al administrador, y el artículo 16 fija la escala de sanciones: apercibimiento, multa de trescientas a veinte mil unidades fijas conforme la Ley Tarifaria, suspensión de hasta nueve meses del Registro y exclusión del Registro.

Traducido a lo que ustedes pueden pedir: la liquidación tiene que permitirles ver el importe extraordinario como una línea distinta, no fundido en el total del mes. Si no lo ven, hay algo que reclamar antes de discutir el monto. En la nota sobre las obligaciones que la Ley 941 le impone al administrador repasamos el resto de los deberes de información exigibles por la misma vía.

¿Puede una expensa extraordinaria volverse permanente?

Puede, y es uno de los reclamos más frecuentes: una cuota que entró para financiar una obra concreta y sigue apareciendo mucho después de que terminó.

La lógica para evitarlo no es jurídica sino de registro. Cuando la asamblea aprueba una obra aprueba tres datos, y los tres tienen que quedar en el acta:

1. El monto total autorizado.
2. La cantidad de cuotas y su valor.
3. El destino: qué obra concreta financia esa cuota.

Con esos tres datos anotados, el control posterior es aritmética simple: cuotas cobradas contra cuotas aprobadas, y cumplido el plan la línea tiene que desaparecer. Sin ellos, nadie puede decir con certeza si lo que se sigue cobrando corresponde.

Si la obra se encareció y el monto aprobado no alcanza, el camino es volver a la asamblea a aprobar la diferencia. Extender el cobro por decisión de la administración no es una prórroga: es una contribución nueva sin la resolución que el artículo 2048 le exige.

¿Qué papel juega el fondo de reserva?

El fondo de reserva es lo que evita que un imprevisto se transforme automáticamente en cuota extraordinaria. Su existencia se apoya en el reglamento: el artículo 2056, en su inciso e), incluye entre el contenido obligatorio del reglamento de propiedad horizontal la composición del patrimonio del consorcio.

Y tiene un control específico que conviene conocer: el artículo 2064, inciso c), enumera entre las atribuciones del consejo de propietarios la de autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios. El fondo no es una caja de libre disponibilidad: tocarlo requiere esa autorización. Un edificio con el fondo dimensionado absorbe la bomba que se rompe sin convocar a nadie; uno con el fondo en cero convierte cada imprevisto en una asamblea de urgencia.

La mirada contable sobre este tema

Después de años liquidando consorcios, la conclusión es bastante concreta: la mayoría de las expensas extraordinarias son gastos previsibles que nadie previó. Una fachada no se deteriora de un mes al otro, un ascensor no llega al final de su vida útil por sorpresa, una impermeabilización tiene una vida esperable conocida.

Cuando el edificio trabaja con presupuesto anual, fondo de reserva dimensionado y un plan de mantenimiento a la vista, la cuota extraordinaria pasa a ser una decisión planificada que la asamblea toma con tiempo y con presupuestos comparados. Cuando no, aparece como urgencia y se aprueba a las apuradas.

Esa es la diferencia entre liquidar expensas y administrar el patrimonio de un edificio, y es el enfoque que aplicamos en nuestros servicios de administración de consorcios: proyectar el gasto grande antes de que sea urgente.

Si en su edificio hay una cuota extraordinaria en discusión, o vienen postergando una obra por no saber cómo financiarla, escribinos y lo revisamos sobre los números reales del consorcio.