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Certificado de deuda de expensas: el que pide el escribano y el que usa el consorcio
El "libre deuda" que pide el escribano no es el certificado con el que el consorcio le inicia juicio a un propietario. Comparten el nombre, los firma la misma persona (el administrador) y los dos hablan de deuda de expensas, pero salen de artículos distintos del Código Civil y Comercial, los pide gente distinta y sirven para cosas opuestas: uno informa antes de comprar, el otro sirve para cobrar.
La confusión tiene consecuencias. Hay compradores que se quedan tranquilos con un papel que dice "no registra deuda" sin mirar si informa los juicios del edificio, y hay vendedores que creen que al escriturar se terminó su relación con el consorcio. Esta nota explica qué dice la ley sobre cada documento, quién responde por la deuda anterior a la venta y por qué la retención del precio en la escritura no es automática.
¿Por qué hay dos certificados de deuda de expensas?
Porque el Código regula dos documentos distintos: uno para informar a quien lo pide y otro para ejecutar al que debe. El primero está en el artículo 2067, inciso l, del Código Civil y Comercial, entre las obligaciones del administrador. El segundo está en el último párrafo del artículo 2048, el que regula las expensas.
| Certificado para escriturar | Certificado de deuda para el juicio | |
|---|---|---|
| Norma | CCyC art. 2067, inc. l | CCyC art. 2048, último párrafo |
| Quién lo pide | Cualquier "parte interesada" (en una venta, normalmente la escribanía) | Lo arma el consorcio para cobrar |
| Quién interviene | El administrador lo expide | Lo expide el administrador y lo aprueba el consejo de propietarios, si existe |
| Qué informa | Deudas y créditos del consorcio por todo concepto, reclamos administrativos o judiciales y seguros vigentes | La deuda de un propietario por expensas y demás contribuciones |
| Para qué sirve | Conocer la situación antes de comprar | Es título ejecutivo para el cobro |
| Plazo legal | Tres días hábiles desde el pedido | El Código no fija uno |
Que tengan casi el mismo nombre no es un detalle menor. Cuando una escribanía pide "el certificado de deuda", lo que necesita es el del inciso l, con todo lo que ese inciso exige. Un renglón con el saldo de la unidad es menos de lo que la ley manda informar.
¿Qué tiene que informar el certificado de deuda para escriturar?
Tres cosas: las deudas y créditos del consorcio por todo concepto, los reclamos administrativos o judiciales y los seguros vigentes. El artículo 2067, inciso l, obliga al administrador a "expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes".
Leído con atención, el inciso habla de las deudas y los créditos del consorcio, no solo de la unidad que se vende. Entre los créditos del consorcio está lo que cada unidad le debe, y eso es lo primero que mira un comprador. Pero el texto pide más:
- La deuda de la unidad, con el detalle de qué períodos y conceptos comprende. Conviene que distinga expensas ordinarias y extraordinarias (la diferencia está explicada en la nota sobre expensas ordinarias y extraordinarias), porque una extraordinaria aprobada en cuotas puede seguir venciendo después de la escritura.
- Las deudas del consorcio, que el comprador va a compartir en proporción a su parte indivisa desde que sea propietario.
- Los reclamos administrativos o judiciales. Un juicio laboral del encargado o un reclamo por una filtración puede terminar en una extraordinaria. El comprador tiene derecho a saberlo antes de firmar.
- Los seguros vigentes. Un edificio sin el seguro integral que exige el artículo 2067, inciso h, es un riesgo que se compra junto con la unidad (lo desarrollamos en la nota sobre el seguro integral de consorcio).
En CABA, buena parte de esa información ya tiene que estar en la liquidación mensual: el artículo 10 de la Ley 941 exige informar el activo o pasivo total, los pagos de seguros con número de póliza y vencimiento, y los juicios en los que el consorcio sea parte con juzgado, expediente, carátula, objeto, estado y capital reclamado. Pedir las últimas liquidaciones junto con el certificado permite cruzar los datos.
¿Quién paga la deuda de expensas anterior a la compra?
Frente al consorcio, el comprador no se libera: el Código le hace cargar con las expensas devengadas antes de su adquisición. El artículo 2049 del Código Civil y Comercial dice que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo "aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición".
El mismo artículo cierra la otra puerta: tampoco se liberan "por enajenación voluntaria o forzosa". El vendedor que se fue con deuda sigue debiendo lo que generó mientras fue propietario. El consorcio tiene, en los hechos, más de un obligado por la misma deuda, y el que compra está entre ellos.
El Código tiene además una regla general sobre las obligaciones que acompañan a la cosa. El artículo 1937 dispone que el sucesor particular sucede a su antecesor "en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa", pero "responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real", y que el antecesor queda liberado "excepto estipulación o disposición legal". Cómo se combina esa regla con el artículo 2049 en un caso concreto (por ejemplo, con qué bienes responde el comprador por la deuda anterior) es una cuestión para analizar con un abogado. Lo que no admite discusión es la conclusión práctica: la deuda de la unidad se controla antes de firmar, no después.
Hay un momento que suele pasarse por alto. El artículo 2050 suma como obligados al pago, además del propietario y sin liberarlo, a "los que sean poseedores por cualquier título". Si el comprador recibe la posesión con el boleto, antes de escriturar, desde ese momento también está obligado frente al consorcio. Y si el que ocupa la unidad es un inquilino, frente al consorcio responde el propietario (lo explicamos en quién paga las expensas, propietario o inquilino).
¿El administrador está obligado a emitirlo y en qué plazo?
Sí: a pedido de parte interesada, dentro de los tres días hábiles. Es el plazo que fija el artículo 2067, inciso l, del Código Civil y Comercial. No es una cortesía del administrador ni un trámite que se pueda postergar hasta la próxima liquidación: es una obligación legal con plazo propio.
La Ley 941, que regula a los administradores en la Ciudad, no menciona este certificado ni fija un plazo distinto. Lo que sí aporta son dos reglas que rodean el trámite (ver la nota sobre las obligaciones del administrador según la Ley 941):
- El artículo 9º obliga al administrador a "conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma".
- El mismo artículo 9º le exige informar al consorcio, al ser designado y "haciendo constar en acta detalladamente", qué servicios y trámites forman parte de sus honorarios y cuáles exceden la remuneración pactada. Si el certificado se cobra aparte, eso tiene que estar en el acta de designación. Ni el Código ni la Ley 941 fijan un arancel.
Si el administrador no entrega el certificado en plazo, está incumpliendo una obligación del Código. Para el comprador, la consecuencia práctica es que la escritura no debería firmarse a ciegas: sin certificado, nadie sabe cuánto se debe.
¿Hay que retener parte del precio para pagar la deuda?
Solo si comprador y vendedor lo pactan: ninguna norma impone la retención. El Código no contiene una regla que obligue al escribano a retener expensas del precio de una compraventa. Lo que existe es la libertad de contratación del artículo 958: "Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley o el orden público".
Traducido: si el certificado muestra deuda, las partes pueden acordar que se cancele antes de escriturar, que se descuente del precio o que una parte quede retenida para pagarla. Pero tiene que estar escrito. Tres puntos conviene dejarlos resueltos desde el boleto:
- Qué pasa con la deuda que informe el certificado y quién la cancela, con qué fondos y cuándo.
- Qué pasa con las cuotas de extraordinarias ya aprobadas que vencen después de la escritura. Frente al consorcio las va a pagar el nuevo propietario; entre las partes, lo que acuerden.
- Qué pasa si aparece deuda que el certificado no informó. El 2049 no distingue: el consorcio puede reclamarla igual. Una cláusula de responsabilidad del vendedor por esa diferencia protege al comprador.
¿Qué deuda se hereda y qué no? Casos frecuentes
La regla es que frente al consorcio el comprador responde por la deuda de la unidad; lo que cambia de un caso a otro es lo que pactaron las partes.
| Situación | ¿Puede el consorcio reclamarle al comprador? | Fundamento |
|---|---|---|
| Expensas impagas del vendedor de meses anteriores a la compra | Sí | Art. 2049: "aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición" |
| El vendedor ya escrituró y se fue | Sí, y al vendedor también: vender no lo libera | Art. 2049: "enajenación voluntaria o forzosa" |
| Cuotas de una extraordinaria aprobada que vencen después de la escritura | Sí, como nuevo propietario | Art. 2048: el propietario paga las extraordinarias dispuestas por la asamblea |
| Expensas del período entre el boleto con posesión y la escritura | Sí, como poseedor | Art. 2050: "poseedores por cualquier título" |
| El comprador dice que no sabía de la deuda | Sí: no es una defensa admitida | Art. 2049; el control es previo |
| Juicio contra el consorcio que no figuraba en el certificado | No es deuda de la unidad, pero el certificado debía informarlo | Art. 2067, inc. l: "constancia de la existencia de reclamos" |
¿Para qué usa el consorcio el otro certificado, el del artículo 2048?
Para cobrar por la vía ejecutiva: ese certificado es título ejecutivo. El último párrafo del artículo 2048 dice que "el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones".
No informa la situación del edificio ni se pide para una escritura. Se arma contra un propietario que debe, y abre un juicio en el que las defensas son pocas. Cómo funciona ese juicio, qué defensas admite y cuándo prescribe la deuda está explicado en la nota sobre deuda de expensas y juicio ejecutivo.
La conexión entre los dos documentos es la que le importa al comprador: si escritura sin mirar el certificado del inciso l y la unidad tenía deuda, el siguiente certificado que vea puede ser el del 2048, ya con su nombre como deudor. Si quieren repasar cómo encaja la unidad en el régimen completo (partes comunes, reglamento, parte indivisa), la guía de propiedad horizontal es el punto de partida.
¿Qué conviene pedir antes de firmar el boleto?
El certificado del inciso l y las últimas liquidaciones, antes de comprometerse y no el día de la escritura. Una lista corta para compradores:
- El certificado de deuda con el detalle de períodos y conceptos de la unidad, no solo un saldo.
- Las últimas liquidaciones de expensas, para ver juicios, seguros y si hay extraordinarias aprobadas en curso.
- El acta de la última asamblea, por si aprobó obras o gastos que todavía no se liquidaron.
- El estado del fondo de reserva, si el edificio lo tiene (lo explicamos en la nota sobre el fondo de reserva del consorcio): un fondo vacío anticipa extraordinarias.
Y para vendedores: pedir el certificado con tiempo y regularizar la deuda antes de la firma evita discutir retenciones en la escribanía.
La mirada contable: el certificado es tan bueno como la cuenta corriente que lo respalda
Un certificado de deuda confiable sale de una cuenta corriente por unidad conciliada todos los meses. Si el administrador tiene que reconstruir la deuda de una unidad cada vez que alguien la pide, tres días hábiles no alcanzan, y el riesgo de que aparezca una diferencia después de la escritura es alto.
En nuestra administración de consorcios cada unidad tiene su cuenta corriente con los períodos, los conceptos y los pagos imputados, separando ordinarias y extraordinarias. Así el certificado del inciso l se emite en plazo y con la información que pide el Código: deuda de la unidad, situación del consorcio, reclamos y seguros.
Esta nota explica el marco legal; no reemplaza el análisis de su operación por parte de la escribanía o de un abogado. Si están por comprar o vender en un edificio y el certificado no les cierra, o si son consejo y quieren saber si su administración puede emitirlo en tiempo y forma, escríbannos y lo miramos con los números reales del consorcio.