¿Quién paga las expensas: el propietario o el inquilino?

Es una de las discusiones más frecuentes en un edificio, y también una de las que más se resuelven mal: el inquilino cree que paga expensas porque le corresponden, el propietario cree que se desligó al firmar el contrato, y el consorcio termina con una deuda que nadie reconoce.

La confusión tiene una causa concreta. Hay dos relaciones jurídicas distintas superpuestas en la misma liquidación mensual, y cada una se rige por reglas diferentes:

1. La del propietario con el consorcio, que la fija el régimen de propiedad horizontal del Código Civil y Comercial.
2. La del propietario con su inquilino, que la fijan el contrato de locación y las normas de alquileres.

Confundirlas es lo que hace que alguien crea que porque el contrato dice una cosa, el consorcio tiene que aceptarla. No funciona así.

¿Quién es el obligado frente al consorcio?

El propietario. Sin matices.

El artículo 2048 del Código Civil y Comercial es explícito: cada propietario debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación de las cosas y partes comunes, y también las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

El mismo artículo agrega la herramienta de cobro: el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios. Es decir que la deuda de expensas se reclama por una vía más rápida que un juicio ordinario, y se reclama contra el titular de la unidad.

Y el artículo 2049 cierra las salidas: el propietario no puede liberarse del pago por renuncia al uso de los bienes o servicios comunes, ni por venta, ni por abandono de la unidad —ni siquiera respecto de las expensas devengadas antes de que la compró—. Tampoco puede rehusar el pago ni oponer defensas fundadas en derechos que invoque contra el consorcio, salvo compensación.

Traducido: "mi inquilino no me pagó" no es una defensa oponible al consorcio.

Entonces, ¿por qué el inquilino paga las expensas todos los meses?

Porque el contrato de alquiler se lo asignó, y eso es perfectamente válido entre las partes de ese contrato. Lo que ese acuerdo no puede hacer es correr al propietario de su obligación frente al consorcio.

Hay un artículo que se cita poco y conviene tener presente: el artículo 2050 establece que, además del propietario y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.

O sea que la ley no deja al ocupante fuera de escena: suma un obligado en lugar de reemplazar al que ya estaba. En la práctica la administración le reclama al propietario, porque es quien figura como titular y contra quien opera el certificado de deuda como título ejecutivo. Pero la vía contra el ocupante existe, y no es una construcción del contrato: está en el Código.

¿Qué expensas se le pueden trasladar al inquilino?

Acá está el punto donde casi todo lo que se lee en internet simplifica de más.

La versión popular dice: "el inquilino paga las ordinarias y el propietario las extraordinarias". Es una buena regla mnemotécnica y acierta en la mayoría de los casos, pero no es el criterio que fija la norma.

El artículo 1209 del Código Civil y Comercial, en el texto que le dio la Ley 27.551, dice que el locatario no tiene a su cargo el pago de las cargas que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias, y que:

Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

Leelo dos veces, porque esa última frase invierte la regla popular. El criterio legal no es la etiqueta que le puso la liquidación, es la naturaleza del gasto:

La consecuencia práctica es la que importa: que la administración prorratee una obra en la liquidación mensual no la convierte en un gasto habitual. Si el edificio está pagando en doce cuotas la impermeabilización de la terraza, esas cuotas aparecen todos los meses en la misma planilla que el sueldo del encargado, pero no tienen la misma naturaleza. Una es uso, la otra es inversión.

Y ahí está el criterio de fondo: el inquilino paga por usar el edificio; el propietario paga por mejorarlo, porque la mejora se queda en su patrimonio cuando el inquilino se vaya.

Una advertencia sobre la vigencia de esta norma

Seamos precisos, porque en este tema abunda la afirmación categórica sin respaldo.

El texto del artículo 1209 que citamos arriba es el que sigue publicado como vigente en Infoleg, y llegó ahí por el artículo 8º de la Ley 27.551. Pero esa misma ley fue abrogada por el artículo 249 del Decreto 70/2023, según consta en la nota que Infoleg incorpora al pie del artículo.

El decreto sustituyó o derogó de forma expresa varios artículos del capítulo de locación —entre ellos los referidos a plazos, moneda, consignación y resolución anticipada— pero no sustituyó ni derogó puntualmente el artículo 1209: lo que hizo fue abrogar en bloque la ley que le había dado su redacción. Si eso implica o no la reviviscencia del texto anterior es una discusión abierta, y no es honesto zanjarla en una nota de blog.

Lo que sí podemos afirmar sin riesgo:

• Frente al consorcio nada de esto cambia. Los artículos 2048, 2049 y 2050 no fueron tocados: el obligado sigue siendo el propietario, y el poseedor por cualquier título sigue estando alcanzado.
• El reparto propietario–inquilino se define en el contrato, y por eso conviene que el contrato sea explícito en lugar de remitirse a "las expensas".
• Si tenés un contrato en curso y la discusión es por plata concreta, esto se consulta con tu abogado sobre tu contrato, no se resuelve por analogía con el caso de un vecino.

¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar?

El consorcio le reclama al propietario. Es la aplicación directa del artículo 2049: no puede oponer al consorcio defensas fundadas en su relación con un tercero, y su inquilino es un tercero para el consorcio.

Después el propietario le reclamará a su inquilino por la vía contractual, con la garantía del contrato si existe. Pero mientras eso se tramita, las expensas del edificio hay que pagarlas: el sueldo del encargado vence, el seguro vence, el mantenimiento del ascensor vence. Una unidad en mora no frena los gastos del consorcio, los traslada al resto de los propietarios vía déficit de caja.

Por eso una administración que gestiona la mora temprano —con información clara al consejo, mes a mes— le está cuidando la caja a todos, no solo persiguiendo a un deudor. Es uno de los controles que revisamos cuando un consorcio evalúa cambiar de administrador: si la mora crece y nadie la informa, el problema no es el deudor, es la gestión.

Qué mirar en el contrato antes de firmar

Si sos propietario y vas a alquilar, o sos inquilino y estás por firmar, estos cuatro puntos evitan casi todas las discusiones posteriores:

1. Que no diga solo "expensas". Que distinga qué conceptos quedan a cargo del inquilino. "Las expensas" a secas es la redacción que después genera el conflicto.
2. Que prevea el caso de las obras. Qué pasa si durante la locación la asamblea aprueba una obra que se prorratea en cuotas mensuales.
3. Que fije quién recibe la liquidación. El inquilino no puede controlar lo que no ve, y el propietario necesita saber si su unidad está al día.
4. Que aclare el fondo de reserva, que suele venir dentro de la misma línea de la liquidación y no es un gasto de uso.

Un detalle que ayuda a las tres partes: cuando la liquidación está bien armada, esta discusión casi no existe, porque cada rubro se puede identificar y clasificar sin interpretación. Si querés ver cómo se lee una planilla rubro por rubro, lo desarrollamos en nuestra guía sobre qué son las expensas y cómo se liquidan.

El rol del administrador en esta discusión

El administrador no es árbitro del contrato de alquiler —no lo firmó ni lo puede interpretar por las partes—, pero sí es responsable de que la información permita resolverlo.

Una liquidación que discrimina con claridad qué es gasto corriente y qué es obra, con la documentación respaldatoria disponible, convierte una discusión de interpretación en una verificación de dos minutos. Es parte de la trazabilidad que exige la Ley 941 y el Registro Público de Administradores, y es donde una mirada contable cambia el resultado: no es lo mismo informar un total mensual que informar la composición de ese total.

En nuestra administración las obras aprobadas por asamblea se identifican como tales en la liquidación, separadas de los gastos corrientes, precisamente para que un propietario que alquila su unidad pueda saber sin llamar a nadie qué corresponde a cada quien.

Si el consejo de tu edificio está lidiando con este tipo de discusiones todos los meses, probablemente el problema no sea el contrato de un vecino sino cómo se presenta la información. Escribinos y lo revisamos sobre la liquidación real de tu consorcio.