Villa Pueyrredón · Comuna 12 · CABA
Administración de consorcios en Villa Pueyrredón
Somos un estudio contable matriculado con oficina en Campana 4710, la calle que separa Villa Devoto de Villa Pueyrredón. Para el barrio somos la administración de la vereda de enfrente: expensas explicadas renglón por renglón y fondos en una cuenta del consorcio.
Muchos edificios del barrio ya pasaron los cuarenta o cincuenta años, y en la Ciudad esa antigüedad trae una obligación que pocos consorcios tienen agendada: la certificación técnica de fachadas y balcones. Nuestro trabajo es que llegue presupuestada, no como una expensa extraordinaria de un mes para el otro.
- RPA 8192
- CAPHAI 2903
- Sobre Campana, el límite del barrio
La vereda de enfrente
Campana de un lado, su edificio del otro
Villa Pueyrredón termina en Campana y del otro lado empieza Villa Devoto. En esa misma calle, en el sexto piso del 4710, está la oficina. Ahí se arma, mes a mes, la liquidación de cada consorcio que administramos.
El problema se ve en el edificio, no por foto
Una filtración en el contrafrente o una baranda floja se miran en el lugar. Desde Campana podemos estar en el edificio el mismo día, antes de pedir el primer presupuesto.
El consejo revisa los números en persona
Los comprobantes del mes se revisan en la oficina o se los llevamos al edificio. Las asambleas se preparan con la liquidación impresa, para discutir con los números a la vista.
Las obras se controlan mientras se hacen
Cuando un frentista trabaja en la fachada, conviene ver el avance antes de aprobar cada pago. A pocas cuadras, ese control es rutina y no excepción.
Fachadas y balcones
El edificio que ya cumplió cuarenta años tiene una certificación en el calendario
Casi todos siguen hablando de la «ley de fachadas». La Ley 257 de 1999, modificada por la Ley 6116 en 2019, fue abrogada por el artículo 119 de la Ley 6438 de 2021, y hoy la obligación está en el artículo 5.1.2 del Código de la Edificación de la Ciudad, bajo el título «Conservación de Fachadas».
Para el Código, fachada no es solo el frente: es todo lo lindante con la Línea Oficial, incluidos el frente, el contrafrente y los laterales lindantes al espacio público. El propietario tiene que conservarla en perfecto estado en lo relativo a uso, seguridad, higiene y estética. La lista no es taxativa, pero abarca balcones, terrazas y azoteas; barandas y balaustres; cornisas, ménsulas y ornamentos en voladizo; marquesinas y toldos; antepechos; carteles y maceteros; revoques y revestimientos; cerramientos y vidrios; conductos e instalaciones, y soportes de antenas.
Sobre esos elementos, los propietarios deben acreditar una única e improrrogable certificación técnica, que además verifica fijaciones, niveles, escuadra y estado de cargas. La firma un profesional con alcances de título y matrícula (el trámite oficial del Gobierno de la Ciudad menciona a matriculados del CPAU, el CPIC o el CPII), que hace un informe del estado de la fachada y certifica que el edificio está sin riesgo para la seguridad.
El trámite se inicia en el portal de la Agencia Gubernamental de Control: el propietario o el administrador designa al profesional y el certificado sale con código QR. El trámite es gratuito; el honorario del profesional y las obras que surjan del informe, no. Además, estas obligaciones no excluyen las penalidades por faltas contra la seguridad, el bienestar y la estética urbana. Lo desarrollamos en la guía sobre conservación de fachadas y balcones en CABA.
| Antigüedad del edificio | Certificación |
|---|---|
| Desde 15 a 25 años | Cada 15 años |
| Más de 25 a 35 años | Cada 12 años |
| Más de 35 a 45 años | Cada 10 años |
| Más de 45 a 55 años | Cada 9 años |
| Más de 55 a 70 años | Cada 5 años |
| Más de 70 años | Cada 4 años |
Fuente: artículo 5.1.2 del Código de la Edificación de la Ciudad.
Quién queda afuera
Están eximidos los inmuebles de planta baja que no superan 4,00 m de altura en su fachada al frente, y los destinados sólo a vivienda de más de 4,00 m y hasta 9,00 m retirados como mínimo 3,00 m de la Línea Oficial; en los dos casos, salvo que tengan salientes sobre la acera.
En Villa Pueyrredón se traduce así: la casa baja queda afuera; el PH con balcón a la calle y el edificio de departamentos, adentro.
De la certificación a la expensa
Quién hace qué cuando la fachada necesita atención
El Código Civil y Comercial y la Ley 941 reparten los papeles con bastante claridad. Ordenarlos antes del informe evita la discusión más cara: la que empieza cuando la obra ya es urgente.
La fachada es de todos
El artículo 2041 del Código incluye entre las cosas necesariamente comunes «los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad» y «los muros exteriores». Su conservación se paga entre todos. Más sobre partes comunes, en la guía de propiedad horizontal.
La gestión es del administrador
El artículo 2067 le pide al administrador dar «cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales», y el artículo 9º de la Ley 941 lo obliga a realizar las diligencias para cumplir la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio. No es tarea del consejo ni de cada vecino.
El informe entra en el presupuesto
El artículo 2048 considera ordinarias las expensas de reparación de partes comunes necesarias para mantener la seguridad, la comodidad y el decoro. El informe técnico es un gasto de conservación previsible: lo cargamos en el presupuesto anual. Más en la nota sobre expensas ordinarias y extraordinarias.
La obra grande se decide en conjunto
Si el informe marca reparaciones importantes y hay que financiarlas por fuera del presupuesto, la asamblea resuelve la expensa extraordinaria. Para tocar el fondo de reserva, el administrador necesita autorización previa del consejo de propietarios, que controla los aspectos económicos del consorcio. Más en la guía sobre las funciones del consejo de propietarios.
El barrio
Entre la General Paz y las vías del Mitre
Comuna 12, del otro lado de Campana
Los límites oficiales de Villa Pueyrredón son Salvador María del Carril, la Avenida de los Constituyentes, la Avenida General Paz, las vías del Mitre (ramal Suárez) y Campana. Comparte la Comuna 12 con Coghlan, Saavedra y Villa Urquiza; cruzando la General Paz está el partido de San Martín.
De Kilómetro 14 a estación Pueyrredón
Las tierras de Manuel Santiago Altuve dependían de San Martín hasta febrero de 1888, cuando se incorporaron a la Ciudad con el plano de los ingenieros Blott y Silveyra. En 1907 la estación Kilómetro 14 del Ferrocarril Central Argentino pasó a llamarse Pueyrredón, por el brigadier Juan Martín de Pueyrredón; en los años veinte el nombre ya era del barrio. Lo poblaron inmigrantes italianos, alemanes y españoles.
Mosconi, Artigas y los edificios con balcón
La Avenida Mosconi es la arteria comercial principal y Artigas funciona como centro comercial; Nazca y Albarellos completan el recorrido. Sobre las avenidas aparecen los edificios de departamentos con balcones a la calle; en las calles internas mandan las casas bajas y los PH.
Plazas, clubes y el 20 de agosto
La Plaza Leandro N. Alem es la histórica del barrio; la Martín Rodríguez, la otra referencia. Suman el Club Cultural y Deportivo 17 de Agosto y la Asociación Vecinal Pueyrredón, en un barrio de poco más de tres kilómetros cuadrados y alrededor de cuarenta mil habitantes que celebra su día el 20 de agosto.
Villa Pueyrredón y la Comuna 12. La oficina queda sobre Campana, en el borde del barrio que da a Villa Devoto.
El servicio
Un contador a cargo de los números del edificio
Cada mes liquidamos las expensas con el detalle de cada gasto y su comprobante, pagamos a los proveedores desde la cuenta del consorcio y, al cierre del ejercicio, rendimos cuentas por escrito. Liquidamos sueldos bajo convenio y llevamos la agenda de mantenimientos.
A los edificios con varias décadas les sumamos un calendario de fachada: averiguamos cuándo se certificó por última vez, cuándo corresponde la próxima según la antigüedad y cuánto conviene separar cada mes para que el informe y las reparaciones no caigan de golpe. El alcance de cada plan está en nuestros servicios de administración, y para conversar el caso de su edificio pueden escribirnos desde contacto.
La oficina
Campana 4710, Piso 6° "B"
Villa Devoto, sobre el límite con Villa Pueyrredón · Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Lunes a viernes, 8 a 18 hs · 11 6381-5053
Para leer antes de la asamblea
Guías sobre partes comunes, expensas y obligaciones del consorcio
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre administración en Villa Pueyrredón
¿Nuestro edificio tiene que certificar la fachada?
Si es un edificio de departamentos o un PH con balcones a la calle y tiene quince años o más, es muy probable que sí. Las eximiciones del artículo 5.1.2 del Código de la Edificación alcanzan a construcciones bajas o retiradas de la Línea Oficial, y siempre que no tengan salientes sobre la acera. Con la antigüedad del edificio calculamos cada cuánto le toca.
¿La Ley 257 de fachadas sigue vigente?
No con ese número. Fue abrogada por el artículo 119 de la Ley 6438 de 2021, y la obligación de conservar las fachadas y acreditar la certificación técnica pasó al artículo 5.1.2 del Código de la Edificación, que es el texto que hoy hay que cumplir.
Se desprendió revoque de un balcón. ¿Lo paga el dueño de esa unidad o el consorcio?
La estructura del balcón y los muros exteriores son del consorcio. El artículo 2041 del Código Civil y Comercial enumera entre las cosas necesariamente comunes las estructuras indispensables para mantener la seguridad, «incluso las de balcones», y los muros exteriores. Por eso su reparación se reparte entre todos según los porcentuales del reglamento. Lo que conviene revisar en cada caso es qué dice el reglamento del edificio sobre los elementos propios de cada unidad.
¿Podemos usar el fondo de reserva para pagar la obra de fachada?
Se puede, pero no lo decide el administrador solo: para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios necesita autorización previa del consejo de propietarios, según el artículo 2067 del Código Civil y Comercial. Si el fondo no alcanza, la financiación de la obra pasa a la asamblea como expensa extraordinaria.
¿Cómo definen el honorario para un edificio de Villa Pueyrredón?
Mirando el edificio, no una tabla. En la Ciudad no hay arancel oficial: el artículo 14 de la Ley 941 deja el honorario en manos de la asamblea, que lo acuerda con el administrador y lo deja en acta. Pesan las unidades, el encargado, las instalaciones y el estado de la fachada. Revisamos la liquidación que pagan hoy y les pasamos un número cerrado, sin cargo.
Si cambiamos de administración, ¿qué pasa con los papeles de la fachada?
Se reclaman junto con todo lo demás. La asamblea puede remover al administrador sin expresar causa, según el artículo 2066 del Código Civil y Comercial, y el saliente tiene quince días hábiles para entregar libros, documentación y fondos. En ese traspaso pedimos además la última certificación de fachada y los informes técnicos anteriores: sin ellos no se sabe cuándo vence la próxima.
¿Su edificio está del otro lado de Campana?
Mándennos la última liquidación de expensas y, si la tienen, la fecha de la última certificación de fachada. Les decimos qué vence y cuándo, y les acercamos una propuesta de administración sin cargo.