Caballito · Comuna 6 · CABA
Administración de consorcios en Caballito
Los edificios de Caballito suelen tener muchas unidades, encargado, ascensores y servicios centrales. En esa escala, lo que más pesa en la expensa casi siempre es el personal. Somos un estudio contable matriculado y esa parte la liquidamos nosotros, todos los meses.
Sueldos bajo el convenio colectivo del personal de edificios, cargas sociales liquidadas y depositadas y una nómina que aparece completa en la liquidación, como pide la Ley 941. Ustedes la leen, la controlan y, si algo no cierra, preguntan con el papel adelante.
- RPA 8192
- CAPHAI 2903
- Liquidación de sueldos bajo convenio
La escala de Caballito
Unos doscientos mil vecinos en menos de siete kilómetros cuadrados
La Avenida Rivadavia y el subte A ordenaron el barrio: donde llegó el transporte, subieron los edificios de departamentos. Por eso el consorcio que más se repite en Caballito no es el PH de pocas familias, sino el edificio de varios pisos donde conviven decenas de unidades y un equipo de personal.
- Superficie
- 6,8 km²
- Habitantes
- Unos 200.000
- Comuna
- La 6, completa
- Subte
- 7 estaciones
Lo que agrega la altura, según las partes comunes que enumera el Código Civil y Comercial:
Encargado y suplentes
Personal en relación de dependencia, muchas veces con vivienda en el edificio. El artículo 2041 del Código Civil y Comercial cuenta esa vivienda entre las cosas necesariamente comunes.
Ascensores
El mismo artículo incluye «los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas». En una torre de varios pisos son el servicio que más se usa y el que no puede parar.
Servicios centrales
Bombas, tanques y, donde las hay, instalaciones centrales de agua o calefacción: «los locales e instalaciones de los servicios centrales» también son de todos, y su mantenimiento se reparte según el reglamento.
La nómina, renglón por renglón
El sueldo del encargado no puede ser un total sin explicación
En un edificio con personal, el sueldo y sus cargas suelen ser la línea más grande de la expensa. Justamente por eso la Ley 941 no deja que aparezca como un número suelto: el artículo 10 obliga a que cada liquidación informe los datos del consorcio con su CUIT y su clave SUTERH, y la nómina del personal con categoría, CUIL, sueldo básico, horas extras detalladas, descuentos y aportes.
El mismo artículo pide el detalle de ingresos y egresos del mes anterior, los pagos a proveedores, los seguros, el recibo del administrador por sus honorarios y los juicios en que el consorcio sea parte. Cómo leer cada bloque lo explicamos en la guía sobre qué son las expensas y cómo se liquidan, y el resto de los deberes del administrador en la nota sobre la Ley 941 y sus obligaciones.
| Dato exigido | Para qué le sirve al consejo |
|---|---|
| Clave SUTERH del consorcio | Figura junto al CUIT entre los datos del consorcio que la liquidación tiene que informar. |
| Categoría del edificio | Encuadra al consorcio dentro del convenio colectivo del personal de edificios. |
| CUIL de cada trabajador | Permite saber quién cobra y cruzarlo con los aportes depositados. |
| Sueldo básico | Es la base sobre la que se calcula el resto de la nómina. |
| Horas extras detalladas | Deja ver cuántas se pagaron y no solo un monto global. |
| Descuentos | Muestra lo que se retuvo al trabajador en el mes. |
| Aportes | Son lo que después tiene que aparecer depositado. |
Fuente: artículo 10 de la Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires.
Control mensual
Seis cosas que el consejo puede mirar en cada liquidación
El artículo 2064 del Código Civil y Comercial le da al consejo de propietarios el control de los aspectos económicos y financieros del consorcio. No reemplaza al administrador, pero tiene con qué pedir explicaciones. Esta es la revisión que nosotros mismos esperamos que hagan.
Que la nómina traiga los datos del artículo 10 completos, trabajador por trabajador.
Que las horas extras del mes tengan una explicación: un franco cubierto, una mudanza, una emergencia.
Que el seguro del personal figure con compañía, número de póliza y vencimiento.
Que los pagos a proveedores indiquen CUIT, matrícula, trabajo realizado, importe y cuotas.
Que las expensas ordinarias y las extraordinarias aparezcan en forma separada y diferenciada.
Que el dinero esté en una cuenta bancaria a nombre del consorcio y no del administrador.
Si quieren profundizar en qué puede y qué no puede hacer el consejo, lo repasamos en la guía sobre las funciones del consejo de propietarios.
El barrio
En el medio exacto de la Ciudad
Un barrio que es una comuna entera
Caballito es el único barrio de la Comuna 6. Lo encierran Río de Janeiro, la Avenida Rivadavia, la Avenida La Plata, la Avenida Directorio, Curapaligüe, la Avenida Donato Álvarez, la Avenida Juan B. Justo, la Avenida San Martín, la Avenida Gaona y la Avenida Ángel Gallardo. Dentro de ese perímetro está el centro geográfico de la Ciudad.
La pulpería de la veleta
En 1821 Nicolás Vila abrió una pulpería en la esquina de las actuales Rivadavia y Emilio Mitre, conocida por su veleta con forma de caballito. Cuando el ferrocarril cruzó la zona, desde 1857, la estación tomó ese nombre. Hoy hay una réplica de la veleta en Plaza Primera Junta, y el barrio celebra su día el 15 de febrero.
De las quintas al subte
Sobre Rivadavia hubo quintas; de la de Ambrosio Plácido Lezica nació en 1928 el Parque Rivadavia. El tranvía primero y el subterráneo después, que llegó a Primera Junta en 1914, empujaron el crecimiento. Hoy lo cruzan la línea Sarmiento, cinco estaciones del subte A y dos del E.
Parques, clubes y el Barrio Inglés
Primera Junta, Parque Rivadavia, Parque Centenario, Cid Campeador y el Barrio Inglés, con casas de fines del siglo XIX y principios del XX, son sus zonas reconocibles. Acoyte, Díaz Vélez, Pedro Goyena y José María Moreno completan los ejes. Ferro Carril Oeste, fundado en 1904, el Hospital Durand y la Facultad de Filosofía y Letras son parte del paisaje.
Caballito, único barrio de la Comuna 6, con la Avenida Rivadavia como columna vertebral.
Cómo trabajamos
Una administradora de consorcios con mirada de contador
Cada mes cerramos la liquidación con su comprobante detrás de cada renglón, liquidamos los sueldos del personal, depositamos las cargas y mantenemos al día los seguros del edificio, del personal y de terceros. Los fondos se mueven en una cuenta bancaria abierta a nombre del consorcio.
Al cierre del ejercicio, el artículo 2067 pide rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días; la presentamos por escrito, con el detalle de la nómina del año. Las asambleas se convocan con lugar, día, temario y horario de comienzo y de finalización, como exige la Ley 941. El alcance completo está en nuestros servicios; si hoy tienen otra administración, el paso a paso está en la guía para cambiar de administrador de consorcio, y para hablar de su edificio pueden dejarnos un mensaje.
Dónde estamos
Campana 4710, Piso 6° "B"
Villa Devoto · Ciudad Autónoma de Buenos Aires
La oficina está en Villa Devoto y administramos edificios en toda la Ciudad. Las asambleas de Caballito se hacen en el propio edificio, y la documentación del consorcio queda siempre disponible para los propietarios.
Lunes a viernes, 8 a 18 hs · 11 6381-5053
Para el consejo
Guías para leer la liquidación y conocer los deberes del administrador
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes de consorcios en Caballito
¿La liquidación de expensas tiene que mostrar el sueldo del encargado?
Sí. El artículo 10 de la Ley 941 obliga a incluir la nómina del personal con la categoría del edificio, el CUIL de cada trabajador, el sueldo básico, las horas extras detalladas, los descuentos y los aportes. No es una cortesía del administrador: es parte del contenido mínimo de cada liquidación que reciben los propietarios.
¿Quién decide si se toma o se despide a un encargado?
La ejecución es del administrador, pero no la decisión aislada. El inciso f) del artículo 2067 del Código Civil y Comercial le encomienda nombrar y despedir al personal del consorcio «con acuerdo de la asamblea convocada al efecto». Por eso, antes de cualquier cambio en el personal, el tema tiene que pasar por una asamblea con ese punto en el temario.
La vivienda del encargado, ¿es de algún propietario?
No. El artículo 2041 del Código Civil y Comercial la enumera entre las cosas necesariamente comunes, junto con los ascensores y los locales de los servicios centrales. Su mantenimiento entra en las expensas de todos. Si el edificio se plantea darle otro destino, es una cuestión que hay que mirar con el reglamento en la mano y, en su caso, con un abogado.
Si cambiamos de administración, ¿cómo sabemos que los aportes del personal están pagos?
Se exige como parte de la entrega. El artículo 9º de la Ley 941 obliga al administrador saliente a poner a disposición, en quince días hábiles, los libros y la documentación, «incluyendo la acreditación del pago de los aportes y contribuciones del encargado y/o dependiente», y le prohíbe retenerlos. En cada traspaso que recibimos revisamos esos comprobantes antes de la primera liquidación nuestra.
¿El consejo de propietarios puede pedir los recibos de sueldo y los comprobantes de cargas?
Puede y conviene que lo haga. El artículo 2064 del Código Civil y Comercial le asigna al consejo el control de los aspectos económicos y financieros del consorcio, y el artículo 9º de la Ley 941 obliga al administrador a garantizar el libre acceso de los consorcistas a la documentación. El consejo controla; la gestión sigue siendo del administrador.
¿El honorario se calcula por cantidad de unidades?
No hay una fórmula oficial. Según el artículo 14 de la Ley 941, los honorarios se acuerdan entre el administrador y la asamblea, «sin ninguna otra entidad o cámara que los regule». En un edificio grande lo que más pesa es el trabajo real: cuántas personas hay en la nómina, qué instalaciones tiene y qué alcance se pacta. Lo proponemos por escrito y lo decide la asamblea.
¿Su edificio en Caballito tiene encargado?
Compártannos una expensa reciente, con la hoja del personal si la tienen. La leemos con ustedes, marcamos qué datos faltan según la Ley 941 y les proponemos cómo administraríamos el consorcio, sin costo.