Monte Castro · Comuna 10 · CABA
Administración de consorcios en Monte Castro
Somos un estudio contable matriculado con oficina en Villa Devoto, en Campana 4710, a unas diez cuadras del barrio. Administramos consorcios de Monte Castro desde la contabilidad: expensas que se entienden, cuenta bancaria a nombre del consorcio y rendición documentada cada mes.
Monte Castro es un barrio de casas. Su consorcio típico no es una torre sino un PH de pocas unidades, muchas veces administrado por un vecino que no cobra, y sobre las avenidas, el edificio con local abajo y departamentos arriba. Son las dos situaciones donde más se paga no tener un contador mirando la liquidación.
- RPA 8192
- CAPHAI 2903
- A diez cuadras del barrio
El barrio por dentro
Los tres consorcios típicos de Monte Castro
Cada uno falla por un motivo distinto. El PH, por falta de estructura; el edificio mixto, por un reparto de gastos que nadie cotejó con el reglamento; el edificio con encargado, por un error caro en sueldos o seguros.
El PH de pocas unidades
Monte Castro es un barrio de casas bajas. El consorcio típico es un lote con dos, tres o cuatro unidades, muchas veces con un reglamento de hace décadas y sin administración formal: los gastos se reparten de palabra y la cuenta la lleva un vecino en su propia caja de ahorro.
Lo que necesita: Reglamento con porcentuales claros, cuenta a nombre del consorcio y una liquidación mensual aunque sean tres unidades.
Edificio con local en planta baja
Sobre Álvarez Jonte, Lope de Vega, Segurola y Sanabria se repite el mismo edificio: comercio abajo, viviendas arriba. El conflicto clásico es qué paga el local, que no usa el ascensor, el palier ni el encargado, y que sin embargo suele recibir un porcentual único de gastos.
Lo que necesita: Reparto conforme al reglamento, con las eximiciones parciales del artículo 2049 del Código aplicadas como corresponde y no por costumbre.
Edificio de escala media con encargado
Sobre las avenidas y en el entorno del estadio aparecen los edificios de más pisos, con encargado en relación de dependencia, ascensor, tanque y sala de máquinas. Es el consorcio donde un error de liquidación de sueldos o un seguro vencido se paga caro y entre todos.
Lo que necesita: Sueldos liquidados bajo convenio, seguro integral vigente y calendario de habilitaciones y mantenimientos al día.
PH administrados por un vecino
Si el edificio lo administra un vecino, la Ley 941 también le habla
En los PH del barrio es lo más habitual: un propietario que junta la plata, paga la luz del pasillo y arregla lo que se rompe. Se hace de buena fe y durante años funciona. El problema es que la Ciudad no lo considera un arreglo informal entre vecinos.
El artículo 2º de la Ley 941 dispone que la administración de consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores. El artículo 3º define al administrador voluntario como el propietario que reside en el edificio y cumple la función sin percibir retribución, y el artículo 4º le fija requisitos de inscripción propios: documento, copia certificada del acta de asamblea que lo designa ad honorem y constancia de su unidad.
Y las obligaciones son las mismas que las de cualquier administrador. El artículo 2067 del Código Civil y Comercial le exige practicar la cuenta de expensas, rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días del cierre del ejercicio, mantener asegurado el inmueble con un seguro integral y llevar en legal forma los libros del consorcio. Qué es exactamente un consorcio y por qué tiene CUIT y cuenta propia lo explicamos en la guía sobre qué es la propiedad horizontal y cómo funciona un consorcio.
Lo que revisamos en un PH autoadministrado
- Si quien administra está inscripto en el Registro Público de Administradores, aunque no cobre.
- Si el consorcio tiene CUIT propio y una cuenta bancaria a su nombre, o si la plata pasa por la caja de ahorro de un vecino.
- Si hay un seguro integral del edificio vigente, con incendio y responsabilidad civil.
- Si existe un libro de actas rubricado y una liquidación mensual, o solo mensajes en un grupo de WhatsApp.
- Si el reglamento está inscripto y los porcentuales con que se reparten los gastos son los que dice el título.
La zona
Monte Castro, calle por calle
Comuna 10, pegado a Villa Devoto
Monte Castro queda delimitado por Baigorria, Joaquín V. González, Juan Agustín García, la Avenida Lope de Vega, la Avenida Álvarez Jonte e Irigoyen. Integra la Comuna 10 junto con Floresta, Vélez Sársfield, Villa Luro, Versalles y Villa Real. Del otro lado de Baigorria empieza Villa Devoto, donde está nuestra oficina: unas diez cuadras.
Álvarez Jonte, el centro comercial a cielo abierto
La avenida concentra el comercio del barrio y el edificio típico de sus cuadras: local en la planta baja y departamentos arriba. Esa mezcla de destinos no es un detalle urbano, tiene efecto directo en el reglamento, en el reparto de las expensas y en las mayorías de cada asamblea.
Un barrio de casas, en lo alto de la ciudad
Es un barrio mayormente unifamiliar, ubicado en una de las zonas más altas de la Ciudad, con poco menos de treinta y cinco mil habitantes en 2,9 kilómetros cuadrados. El consorcio de Monte Castro no es la torre: es el PH y el edificio bajo, con pocos propietarios que se conocen por el nombre.
All Boys y las instituciones del barrio
El Club Atlético All Boys juega en Monte Castro desde 1924, en el Estadio Islas Malvinas de Mercedes 1951, la manzana que limitan Álvarez Jonte, Mercedes, Miranda y Chivilcoy. El barrio tiene además dos hospitales públicos, el Vélez Sarsfield y el de Rehabilitación Manuel Rocca, y la Escuela Técnica Nº 27, donde estudió Jorge Bergoglio.
Monte Castro y la Comuna 10, con Villa Devoto y nuestra oficina del otro lado de Baigorria.
El servicio
Administración a medida del edificio, con criterio contable
Un PH de tres unidades y un edificio con encargado no pagan lo mismo ni necesitan lo mismo, pero los dos merecen una liquidación clara, fondos en una cuenta del consorcio y un presupuesto anual que evite las expensas extraordinarias por sorpresa. Sumamos la liquidación de sueldos, el seguimiento de obras y habilitaciones, la preparación de las asambleas y una guardia para emergencias.
Si el edificio hoy está en manos de otra administración, el paso a paso está en la guía sobre cómo cambiar de administrador de consorcio. Y lo que incluye cada plan, en nuestros servicios de administración.
La oficina
Campana 4710, Piso 6° "B"
Villa Devoto, a diez cuadras de Monte Castro · Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Lunes a viernes, 8 a 18 hs · 11 6381-5053
Recursos
Guías para propietarios de PH y consejos de administración
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre administración en Monte Castro
¿Administran PH y edificios chicos en Monte Castro?
Sí, y es el consorcio más común del barrio. Monte Castro es mayormente un barrio de casas, y buena parte de sus consorcios son PH de dos a ocho unidades, sin encargado ni ascensor. Lo que necesitan no es una estructura grande sino tres cosas básicas que casi nunca tienen: un reglamento con porcentuales claros, una cuenta bancaria a nombre del consorcio y una liquidación mensual que cualquiera pueda leer.
Nuestro PH lo administra un vecino sin cobrar. ¿Está bien así?
Es legal, pero tiene requisitos que casi nadie cumple. El artículo 2º de la Ley 941 de la Ciudad establece que la administración de consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores, y el artículo 3º define al administrador voluntario como el propietario que reside en el edificio y cumple la función sin retribución. Ese vecino tiene que inscribirse, con los requisitos reducidos que fija el artículo 4º, y responde por las mismas obligaciones que cualquier administrador: liquidar las expensas, rendir cuentas, mantener asegurado el edificio y llevar los libros.
¿Cómo se reparten las expensas cuando hay un local en la planta baja?
Según lo que diga el reglamento de propiedad horizontal, no según la costumbre. El artículo 2056 del Código Civil y Comercial obliga al reglamento a fijar la parte indivisa de cada unidad y la proporción en el pago de las expensas, que pueden no coincidir. Y el artículo 2049 autoriza al reglamento a eximir parcialmente de expensas a las unidades que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio, como un local a la calle que no usa el ascensor ni el palier. Lo primero que hacemos en un edificio mixto es cotejar la liquidación con esos porcentuales.
¿Qué zonas cubren desde la oficina?
Toda la Comuna 10 (Monte Castro, Floresta, Vélez Sársfield, Villa Luro, Versalles y Villa Real), la Comuna 11 donde está nuestra oficina (Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Santa Rita y Villa General Mitre) y el resto de la Ciudad. La oficina está en Campana, en Villa Devoto, a unas diez cuadras del límite de Monte Castro sobre Baigorria.
¿Cuánto cuesta administrar un consorcio en Monte Castro?
En la Ciudad no existe un arancel oficial: el artículo 14 de la Ley 941 establece que el honorario del administrador lo acuerdan las partes en la asamblea. En un PH de pocas unidades el honorario tiene que ser proporcional al trabajo real, y en un edificio con encargado y local a la calle depende de la nómina, las instalaciones y el alcance pactado. Vemos la liquidación actual y armamos la propuesta sin cargo.
Queremos cambiar de administrador. ¿Cómo empezamos?
Con una asamblea. El artículo 2066 del Código Civil y Comercial dispone que el administrador es nombrado y removido por la asamblea, sin expresión de causa y sin reformar el reglamento. Una vez decidido el cambio, el administrador saliente tiene quince días hábiles para entregar los libros, la documentación y los fondos. Los acompañamos en la convocatoria, en el acta y en el traspaso.
¿Su edificio está en Monte Castro?
Cuéntennos si es un PH que administra un vecino, un edificio con local en la planta baja o uno con encargado. Revisamos el reglamento y la liquidación actual y les acercamos una propuesta a medida, sin cargo.