Propiedad horizontal: qué es y cómo funciona un consorcio

Casi todos los que viven en un departamento dicen que viven "en un consorcio", y casi nadie dice que vive "en propiedad horizontal". Sin embargo, esa es la figura jurídica que ordena todo lo demás: qué es suyo, qué es de todos, quién decide, cómo se reparten los gastos y qué papel firmaron, sin leerlo, el día que escrituraron.

Esta nota explica el régimen de propiedad horizontal tal como lo regula el Código Civil y Comercial, artículo por artículo, y con una mirada práctica: la de quien administra edificios y liquida sus expensas todos los meses. Es la base para entender el resto de las guías de este blog, desde qué son las expensas y cómo se liquidan hasta cómo se decide válidamente en una asamblea.

¿Qué es la propiedad horizontal?

El artículo 2037 del Código Civil y Comercial la define como el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio y que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con el Código y con el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

La segunda oración del artículo es la que más consecuencias tiene: las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible. Es decir: nadie es dueño de un departamento "a secas". Es dueño de su unidad y, de manera inseparable, de una porción de todo lo común. Por eso no se puede vender la unidad y quedarse con la parte del terreno, ni renunciar a la parte común para dejar de pagar expensas.

Un dato de contexto que todavía confunde a muchos consorcios: durante casi setenta años el régimen estuvo regulado por la Ley 13.512, de 1948. Esa ley fue derogada por el artículo 3º, inciso a), de la Ley 26.994, la misma que aprobó el Código Civil y Comercial, vigente desde el 1º de agosto de 2015. Hoy la propiedad horizontal está regulada en el Título V del Libro Cuarto del Código, artículos 2037 a 2072. Muchos reglamentos en vigencia fueron redactados bajo la ley anterior y la citan en cada página; siguen siendo el estatuto del edificio, pero la norma de fondo que los enmarca es el Código.

¿Qué es una unidad funcional?

El artículo 2039 dice que el derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.

Dos precisiones del mismo artículo que conviene retener:

• La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno y de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad. Esa parte indivisa es el porcentual que aparece en cada liquidación de expensas.
• La unidad puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla: la cochera, la baulera, el tender de la terraza que figura a nombre de un departamento.

El artículo 2045 cierra la idea: cada propietario puede vender su unidad o constituir derechos sobre ella sin necesidad de consentimiento de los demás, pero cualquier transmisión, gravamen o embargo sobre la unidad funcional comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de estas. Lo común viaja siempre con lo propio.

¿Qué partes del edificio son comunes y cuáles propias?

Es la pregunta que está detrás de la mayoría de las discusiones de un consorcio: quién paga la filtración, de quién es la terraza, si el balcón lo arregla el dueño o el consorcio. El Código la responde en cuatro artículos.

El artículo 2040 fija el principio general: son comunes a todas o a algunas de las unidades las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad, y las que determine el reglamento. Y agrega una regla de cierre muy útil: las cosas y partes cuyo uso no está determinado se consideran comunes. Sobre ellas ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, aunque el reglamento puede afectarlas al uso exclusivo de una o varias unidades (el patio al que solo accede la planta baja, por ejemplo). Cada propietario puede usarlas conforme a su destino, sin perjudicar ni restringir los derechos de los otros.

Los artículos 2041, 2042 y 2043 bajan ese principio a una enumeración concreta:

Las dos primeras enumeraciones tienen, según el propio texto, carácter enunciativo: pueden existir otras cosas comunes que no figuran en la lista. Y el artículo 2043 agrega que también son propias las cosas que, siendo susceptibles de un derecho exclusivo, están previstas como tales en el reglamento, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

El ejemplo del balcón muestra cómo funciona el sistema: la estructura del balcón es común (artículo 2041, inciso d), porque es indispensable para la seguridad del edificio; los revestimientos del balcón son propios (artículo 2043). Una reparación estructural se paga entre todos, con expensas; el piso o la pintura del balcón los paga el dueño de la unidad. Buena parte de los conflictos sobre "quién paga" se resuelven leyendo estos dos artículos antes de discutir.

¿Qué es el consorcio de propietarios?

El artículo 2044 contiene una definición que cambió la práctica del sector: el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble, y sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

Que el consorcio sea una persona jurídica tiene consecuencias contables y legales muy concretas: tiene CUIT propio, es el empleador del encargado, puede tener cuentas bancarias a su nombre (y en la Ciudad de Buenos Aires, según el artículo 9º de la Ley 941, el administrador debe depositar los fondos en una cuenta a nombre del consorcio), puede contratar, demandar y ser demandado. El administrador actúa en su nombre; no es el dueño de la plata ni de la relación laboral.

El mismo artículo prevé cómo se extingue: la personalidad del consorcio termina por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario. Es una situación excepcional (un edificio que se demuele o se unifica), pero muestra que el consorcio existe mientras exista el régimen sobre el inmueble.

¿Cómo se gobierna un consorcio: asamblea, consejo y administrador?

Los tres órganos del artículo 2044 tienen funciones definidas en el Código, y conviene tener claro qué le corresponde a cada uno.

La asamblea es, según el artículo 2058, la reunión de propietarios facultada para resolver las cuestiones que le atribuye la ley o el reglamento; las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo cuando le son sometidas por cualquiera de estos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas; la conformidad con el nombramiento y despido del personal; y las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo. Cómo se convoca y cómo se computan las mayorías, que se cuentan sobre la totalidad de los propietarios y no sobre los presentes, lo explicamos en detalle en la guía sobre quórum y mayorías en la asamblea de consorcio.

El consejo de propietarios es optativo: el artículo 2064 dice que la asamblea puede designarlo. Sus atribuciones son convocar a la asamblea y redactar el orden del día si el administrador omite hacerlo; controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; autorizar al administrador a disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; y ejercer la administración en caso de vacancia o ausencia del administrador, convocando a asamblea dentro de los treinta días si el cargo está vacante. El artículo es explícito en un límite: fuera de esos casos, el consejo no sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones.

El administrador, según el artículo 2065, es el representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. El artículo 2066 regula su designación y remoción: el administrador designado en el reglamento cesa en la primera asamblea si no es ratificado, y los sucesivos son nombrados y removidos por la asamblea, sin que eso importe reformar el reglamento, y pueden ser removidos sin expresión de causa. Sus obligaciones concretas (convocar la asamblea, practicar la cuenta de expensas, rendir cuenta documentada, mantener asegurado el inmueble, llevar los libros) están en el artículo 2067 y las repasamos en la nota sobre las obligaciones del administrador según la Ley 941.

Para los edificios de la Ciudad de Buenos Aires hay una capa más. El artículo 2º de la Ley 941 establece que la administración de consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores, y el artículo 3º define como administradores voluntarios a los propietarios que residen en el edificio y cumplen la función sin percibir retribución. Que el vecino del segundo lleve las cuentas de un PH de cuatro unidades sin cobrar no lo exime del Registro: la ley lo contempla expresamente y le fija requisitos propios de inscripción.

¿Qué es el reglamento de propiedad horizontal?

Es el documento más importante del edificio, y el menos leído. El artículo 2038 dispone que, a los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar por escritura pública el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. Y agrega una frase que todo comprador debería conocer: el reglamento se integra al título suficiente sobre la unidad funcional. Cuando escrituran un departamento, están aceptando el reglamento como parte del título.

El artículo 2056 enumera lo que el reglamento debe contener. Son veintiún incisos, y se pueden agrupar en cuatro bloques:

1. Lo físico: determinación del terreno, de las unidades funcionales y complementarias, enumeración de los bienes propios y de las cosas y partes comunes, y composición del patrimonio del consorcio (incisos a a e).
2. Lo económico: determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad (inciso f), de la proporción en el pago de las expensas comunes (inciso g) y la fijación del ejercicio financiero del consorcio (inciso t). Estos incisos son la base aritmética de cada liquidación.
3. Lo político: facultades especiales de las asambleas (inciso l), forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación (inciso m), limitaciones a la cantidad de cartas poder por titular (inciso n), mayorías necesarias para las distintas decisiones, para modificar el reglamento y forma de computarlas (incisos ñ, o y p), designación, facultades, obligaciones especiales y plazo del administrador (incisos r y s) y facultades especiales del consejo (inciso u).
4. El uso: uso y goce de las cosas comunes y de los bienes del consorcio (incisos h e i), destino de las unidades funcionales y de las partes comunes (incisos j y k) y eventuales prohibiciones para disponer o alquilar unidades complementarias a terceros no propietarios (inciso q).

Sobre el segundo bloque conviene detenerse. El inciso f) fija la parte indivisa de cada unidad, que es lo que cada uno tiene del edificio. El inciso g) fija la proporción en el pago de las expensas, que puede o no coincidir con la anterior. Y el artículo 2049, en su tercer párrafo, autoriza al reglamento a eximir parcialmente de expensas a las unidades que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan esas erogaciones. Un local a la calle que no usa el ascensor, o una cochera que no usa el portero eléctrico, pueden tener un porcentual de gastos distinto del de dominio. Si la liquidación aplica un porcentual único a todo, sin mirar el reglamento, probablemente alguien esté pagando lo que no le corresponde.

Modificar el reglamento es difícil a propósito: el artículo 2057 exige una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Y es distinto del reglamento interno que menciona el artículo 2046, inciso a): las normas de convivencia (horarios de mudanza, uso del SUM, mascotas) que la asamblea dicta con las mayorías ordinarias y que no modifican el estatuto del edificio.

¿Qué obligaciones y prohibiciones tienen los propietarios?

El artículo 2046 enumera las obligaciones de cada propietario: cumplir el reglamento de propiedad horizontal y el reglamento interno; conservar en buen estado su unidad; pagar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; contribuir al fondo de reserva, si lo hay; permitir el acceso a su unidad para reparar cosas comunes y para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas; y notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno distinto del de la unidad.

El artículo 2047 fija las prohibiciones, que alcanzan a propietarios y ocupantes: destinar las unidades a usos contrarios a la moral o a fines distintos de los previstos en el reglamento; perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia; ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble; y depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

Sobre las expensas, dos artículos completan el cuadro. El artículo 2050 dispone que, además del propietario y sin liberarlo, están obligados al pago los poseedores por cualquier título. Y el artículo 2049 establece que el propietario no puede liberarse del pago por renuncia al uso de las partes comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de la unidad, y que el comprador responde por las expensas devengadas antes de adquirir. Quién paga en la práctica cuando la unidad está alquilada lo tratamos en la nota sobre si las expensas las paga el propietario o el inquilino.

Cuando alguien viola estas reglas, el artículo 2069 da al consorcio, o a cualquier propietario afectado, acción para hacer cesar la infracción, que debe sustanciarse por la vía procesal más breve que tenga el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

¿Qué pasa en complejos grandes o con sectores independientes?

El artículo 2068 prevé que, en edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento puede establecer sectores con independencia funcional o administrativa, en todo lo que no gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una subasamblea y un subadministrador, cuyo funcionamiento debe regularse especialmente; en caso de conflicto entre sectores, resuelve la asamblea general. Es el esquema típico de los complejos de varias torres o de los edificios con un sector comercial y otro residencial.

El límite está en la última oración del artículo: frente a terceros responde todo el consorcio, sin tener en cuenta los sectores que lo integran. La subdivisión ordena la vida interna; no fragmenta la responsabilidad.

La mirada contable sobre la propiedad horizontal

Todo lo anterior converge en un papel: el reglamento, y en particular sus incisos f) y g). Los porcentuales que fija son la base de cada liquidación de expensas, de cada cómputo de mayorías y de cada certificado de deuda. Cuando revisamos un consorcio nuevo, lo primero que pedimos no es el último balance, sino el reglamento inscripto, para verificar que los porcentuales con los que se viene liquidando coincidan con los que dice el título. No es raro encontrar edificios que arrastran, durante años, una planilla heredada de una administración anterior que nadie cotejó con la escritura.

Lo segundo que miramos es si el consorcio funciona como la persona jurídica que el artículo 2044 dice que es: CUIT propio, cuenta bancaria a su nombre, libros rubricados, seguro integral vigente y personal registrado a nombre del consorcio. Un edificio donde la plata pasa por la cuenta del administrador, o donde el PH de cuatro unidades se administra "a la gorra" sin inscripción en el Registro, está funcionando por fuera del régimen que lo protege.

Ese es el trabajo que describimos en nuestros servicios de administración: llevar la propiedad horizontal como lo que es, un sistema jurídico y contable con reglas escritas, y no como un acuerdo entre vecinos que se renueva cada mes. Si en su edificio no saben dónde está el reglamento, si nunca compararon los porcentuales de la liquidación con los del título o si el consorcio no tiene cuenta propia, escribinos y lo revisamos sobre la documentación real.