Belgrano · Comuna 13 · CABA
En Belgrano hay torres con personal, varios ascensores y cocheras, y consejos de propietarios que leen la expensa con lupa. Somos un estudio de contadores públicos inscripto en el Registro de la Ciudad, y armamos cada liquidación para que cualquier auditor pueda seguirla de punta a punta.
La Ley 941 permite que la asamblea pida una auditoría contable y un informe de control de gestión sobre el trabajo del administrador. Nos parece bien que exista. Una administradora de consorcios que trabaja con comprobantes ordenados no tiene motivo para temerle.
Un barrio, varios edificios
Del PH con jardín de Belgrano R a la torre frente a Cabildo cambia casi todo: la cantidad de unidades, los servicios, el tamaño de la expensa. Lo que no cambia es lo que preguntan los propietarios cuando llega la liquidación.
El edificio
La zona residencial del barrio: calles arboladas, casas y PH de categoría. Muchos consorcios son chicos, de pocas unidades.
Adónde va la expensa
El peso está en el mantenimiento de construcciones con años: techos, jardines, medianeras. Cada reparación se discute entre pocos dueños, así que el presupuesto tiene que venir claro y comparado.
El edificio
Torres y edificios en altura sobre la Avenida Cabildo, Juramento y las calles que rodean las Barrancas. Varios ascensores, cocheras, amenities, personal propio y una lista larga de contratistas.
Adónde va la expensa
La expensa es alta porque el edificio presta muchos servicios. El consejo no discute si hay que pagarlos: quiere ver, contrato por contrato, qué se paga y por qué.
El edificio
La parte baja del barrio, con el Barrio Chino y el Barrio River. Conviven edificios de departamentos, comercios en planta baja y zonas de casas bajas.
Adónde va la expensa
Cuando hay locales, la liquidación tiene que respetar la parte indivisa de cada unidad y separar con precisión lo ordinario de lo que la asamblea resolvió como extraordinario.
Auditoría y control de gestión
No siempre se tiene presente, pero la Ley 941 de la Ciudad les da una herramienta concreta para revisar a su administración. El artículo 9º obliga al administrador a someterse a ella cuando la asamblea lo decide.
«La gestión del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal debe, siempre que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y acompañada de un informe de control de gestión realizado por Profesionales de Ciencias Económicas.»
La auditoría la dispone la asamblea, y quien la firma tiene que ser un profesional matriculado, independiente de quien administra. Lo que sí depende de nosotros es que el trabajo llegue auditable. Llevamos los libros en legal forma, archivamos las liquidaciones en orden cronológico y los fondos están en una cuenta bancaria a nombre del consorcio.
El piso de esa revisión lo fija el artículo 10: lo que toda liquidación mensual tiene que mostrar. Más detalle en la guía sobre las obligaciones del administrador según la Ley 941.
Qué tiene que traer cada liquidación (Ley 941, art. 10)
Proveedores, servicios y contratistas
CUIT, matrícula, trabajo realizado, importe y, si corresponde, cuotas.
Seguros
Compañía, número de póliza y vencimientos de cada cobertura.
Juicios
Juzgado, expediente, carátula, objeto, estado y capital reclamado.
Ingresos y egresos del mes anterior
Con el activo o pasivo total del consorcio al cierre.
Nómina del personal
El personal que trabaja para el consorcio, dentro de la misma liquidación.
Ordinarias y extraordinarias
Los importes de cada una «en forma separada y diferenciada».
Datos del administrador
CUIT y número de inscripción en el Registro, más el recibo de sus honorarios.
Datos del consorcio
CUIT del consorcio y clave SUTERH.
Si en su expensa falta alguno de estos datos, vale la pena preguntarlo en la próxima asamblea. Las funciones del consejo en esa revisión están en la nota sobre el consejo de propietarios.
La torre con servicios
En un edificio grande la expensa se reparte según la parte indivisa de cada unidad, como fija el artículo 2046 del Código Civil y Comercial. Son pocos rubros los que explican casi todo el monto, y en esos tres concentramos el control.
El Código pide un seguro integral de consorcio con incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, y permite sumar los que la asamblea decida. La Ley 941 agrega la cobertura del personal dependiente y de terceros. En un edificio con ascensores, cocheras y amenities, revisamos cada año sumas aseguradas y vencimientos, y el consejo ve la póliza en la liquidación.
Los ascensores, los locales de servicios centrales y los artefactos de beneficio común son partes comunes, y su mantenimiento es expensa de todos. Por eso cada abono o reparación sale con el contratista identificado, su matrícula cuando la actividad la exige y el detalle de lo que hizo. Los presupuestos grandes llegan al consejo con alternativas.
Cada propietario contribuye a integrar el fondo de reserva. Para usarlo ante un gasto imprevisto y mayor que los ordinarios, el administrador necesita autorización previa del consejo. En una torre, donde un motor de ascensor o una bomba pueden fallar sin aviso, ese fondo es lo que puede evitar salir a pedir una extraordinaria de urgencia.
Las ordinarias cubren la administración y la reparación de partes comunes; las extraordinarias son las que la asamblea dispone por resolución. En la liquidación van por separado, y la diferencia está explicada en la nota sobre expensas ordinarias y extraordinarias.
El barrio
Los límites oficiales de Belgrano incluyen la Avenida Figueroa Alcorta, Olleros, las vías del Mitre (ramal Tigre), Zabala, la Avenida Cabildo, la Avenida Forest, la Avenida Monroe, Congreso, la Avenida Del Libertador y el Río de la Plata. Belgrano ocupa 6,8 kilómetros cuadrados según el Gobierno de la Ciudad, tiene más de cien mil habitantes y comparte la Comuna 13 con Núñez y Colegiales.
Fue parte del Pago de los Montes Grandes, y el Camino Real, hoy Avenida Cabildo, era la salida hacia el norte. El 6 de diciembre de 1857 un decreto aprobó el nombre del pueblo en homenaje al creador de la bandera. En 1880 fue sede provisoria del gobierno nacional: las cámaras sesionaron en la municipalidad, hoy Museo Histórico Sarmiento. En 1887 pasó a ser barrio de la Capital.
Las Barrancas de Belgrano son el parque que conserva la barranca natural del terreno. Cerca están la Iglesia de la Inmaculada Concepción, La Redonda, inaugurada en 1878, y el Museo de Arte Español Enrique Larreta. Las casonas señoriales conviven con edificios modernos. El barrio celebra su día el 23 de noviembre, por la fundación del pueblo en 1855.
La línea D para en José Hernández, Juramento y Congreso de Tucumán, y el Mitre tiene las estaciones Belgrano C y Belgrano R. Cabildo concentra el comercio; Juramento, Monroe, Congreso, Libertador y Figueroa Alcorta ordenan el resto del barrio.
Belgrano, en la Comuna 13, entre el Río de la Plata y las vías del Mitre.
Cómo trabajamos
Todos los meses emitimos la liquidación con cada gasto identificado y su respaldo, pagamos a proveedores y contratistas desde la cuenta del edificio y liquidamos los sueldos del personal. Convocamos las asambleas con lugar, día, temario y horario de comienzo y finalización, como pide la ley, y las hacemos en el edificio.
El consejo tiene acceso a facturas, contratos y extractos cuando lo pida, y el certificado de deudas y créditos sale en los tres días hábiles que marca el Código. El honorario se acuerda con la asamblea, sin cámara que lo fije; explicamos cómo en la nota sobre honorarios del administrador. El detalle de cada plan está en servicios, y si quieren contarnos cómo es su torre, pueden escribirnos.
Dónde estamos
Campana 4710, Piso 6° "B"
Villa Devoto · Ciudad Autónoma de Buenos Aires
La oficina está en Villa Devoto y administramos en toda la Ciudad. Las asambleas se hacen en su edificio, y la documentación del consorcio está siempre disponible para el consejo.
Lunes a viernes, 8 a 18 hs · 11 6381-5053
Antes de pedir la auditoría
Preguntas frecuentes
Sí. El artículo 9º de la Ley 941 prevé que, cuando la asamblea ordinaria o extraordinaria lo disponga, la gestión del administrador sea auditada contablemente y acompañada de un informe de control de gestión. La misma asamblea puede pedir, además, una auditoría legal a cargo de un abogado. Conviene que el tema figure en el orden del día de la convocatoria.
Un profesional de Ciencias Económicas con matrícula habilitante en la Ciudad y firma legalizada, según el mismo artículo 9º; la norma también permite que la hagan, en forma gratuita, las asociaciones de consumidores inscriptas en la Ciudad, con los mismos requisitos profesionales. La asamblea decide quién audita. Nuestro criterio es que ese profesional sea independiente de quien administra: nosotros no nos auditamos a nosotros mismos, entregamos toda la documentación que el auditor pida.
La compañía, el número de póliza y los vencimientos: el artículo 10 de la Ley 941 lo pone entre los datos obligatorios de la liquidación mensual. Si el renglón del seguro aparece como un importe sin más datos, falta información. La cobertura integral de consorcio que exige el artículo 2067 incluye incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica.
Todos los meses. La liquidación debe detallar los juicios en los que el consorcio sea parte, con juzgado, número de expediente, carátula, objeto, estado y capital reclamado. Así cualquier propietario puede seguir el caso sin tener que preguntarlo en asamblea.
Dentro de los sesenta días del cierre del ejercicio financiero que fija el reglamento de propiedad horizontal, con rendición documentada, según el inciso e) del artículo 2067 del Código Civil y Comercial. Aparte de eso, el artículo 12 de la Ley 941 obliga al administrador a presentar cada año ante el Registro Público de Administradores un informe con carácter de declaración jurada.
Puede y le corresponde: el artículo 2064 le asigna controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio. Lo que no puede es reemplazar al administrador en sus obligaciones. La Ley 941, por su parte, obliga a garantizar el libre acceso de los consorcistas a la documentación, así que facturas, contratos y extractos tienen que estar a disposición cuando el consejo los pida.
Envíennos una liquidación reciente. La leemos contra lo que pide el artículo 10, les señalamos qué datos faltan y les proponemos cómo administraríamos su edificio, sin costo.