Conservación de fachadas en CABA: qué obliga hoy y qué pasó con la Ley 257

Si en la última asamblea alguien dijo "hay que hacer la Ley 257", estaba hablando de una norma que ya no existe. La Ley 257, la ley de fachadas y balcones que la Ciudad sancionó en 1999, fue abrogada en 2021. La obligación no desapareció: se mudó al Código de la Edificación, con la misma tabla de plazos, la misma exigencia de un informe técnico firmado por un profesional matriculado y una multa propia en el Régimen de Faltas.

Para un consorcio importa por dos motivos. Uno es de seguridad: un balcón o una cornisa que se desprende sobre la vereda es el accidente más grave que puede producir un edificio. El otro es económico: la certificación de fachada es una de las pocas obligaciones cuya fecha se conoce con años de anticipación, y sin embargo casi siempre aparece como una expensa extraordinaria de apuro. Acá va qué exige hoy la Ciudad, cada cuánto, a quién alcanza, quién firma, qué multas hay y, sobre todo, cómo se paga y quién tiene que ocuparse dentro del consorcio.

¿Qué pasó con la Ley 257 de fachadas y balcones?

Tres fechas ordenan la historia:

• 1999. La Legislatura sanciona la Ley 257, que obliga a los propietarios a conservar las fachadas y a acreditarlo periódicamente con una certificación técnica.
• Enero de 2019. La Ley 6116, sancionada el 13 de diciembre de 2018 y publicada en el Boletín Oficial el 10 de enero de 2019, reescribe la Ley 257: amplía la definición de fachada, fija una tabla de periodicidad casi idéntica a la que rige hoy e incorpora al Régimen de Faltas una multa específica por incumplir las obligaciones en materia de fachadas.
• Agosto de 2021. El artículo 119 de la Ley 6438 abroga la Ley 257. Se publicó en el Boletín Oficial 6194 del 17 de agosto de 2021 y empezó a regir a los sesenta días hábiles. El régimen completo queda dentro del Código de la Edificación, en el artículo 5.1.2, titulado justamente "Conservación de Fachadas". Así lo informa la propia ficha de la Ley 257 en el Centro Documental de la Legislatura.

El trámite oficial ya no menciona la Ley 257: el Gobierno de la Ciudad lo llama Certificado Técnico de Conservación de Fachada y lo encuadra en el artículo 5.1.2 del Código. Si el presupuesto que les acercó un profesional habla de "Ley 257", no está mal el trabajo, está vieja la etiqueta. Lo que importa es que se tramite por el portal actual y con la periodicidad vigente.

¿Qué se considera fachada y qué elementos hay que mantener?

El artículo 5.1.2 define fachada de manera amplia: es el frente del inmueble y todo lo lindante con la Línea Oficial, incluidos frente, contrafrente y laterales que dan al espacio público. En complejos con edificios de perímetro libre o semilibre cuentan también frente, contrafrente y laterales, siempre que el predio sea de acceso público, libre e irrestricto.

La obligación está en cabeza del propietario: conservar y mantener las fachadas "en perfecto estado en lo relativo a su uso, seguridad, higiene y estética". Y el Código enumera qué hay que mantener por renovación de material, revoque, pintura y mantenimiento, aclarando que la lista no es taxativa:

• Balcones, terrazas y azoteas; barandas, balaustres y barandales.
• Ménsulas, cornisas, saledizos y todo ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo.
• Soportales, marquesinas y toldos; antepechos, muretes, pretiles y cargas perimetrales de azoteas.
• Carteles, letreros y maceteros.
• Revoques, enlucidos y revestimientos de cualquier tipo (mármol, premoldeados, cerámicos, maderas, chapas).
• Cerramientos con armazones y vidrios; conductos e instalaciones; soportes de antenas y antenas.

Dos cosas de esa lista sorprenden en las asambleas. La primera: los maceteros y los cerramientos con armazones y vidrios están incluidos, o sea que lo que cada propietario agrega en su balcón es parte de la fachada que el consorcio tiene que certificar. La segunda: la verificación debe incluir "sus fijaciones, niveles, escuadra y estado de cargas a que estén sometidos". Un profesional que certifica sin revisar cómo está anclada una baranda no está haciendo el trabajo que pide el Código.

¿Cada cuánto hay que hacer la certificación técnica de fachada?

Depende de la antigüedad del edificio. El Código exige acreditar "una única e improrrogable certificación técnica" sobre el estado de los elementos anteriores, con esta periodicidad:

Tres lecturas de la tabla:

• Antes de los 15 años no hay obligación de certificar. Un edificio nuevo entra al sistema a esa edad.
• La frecuencia se acelera. Un edificio de los años sesenta ya está en el tramo de cada 5 años, y todo lo construido antes de mediados de los cincuenta ya pasó los 70 y certifica cada 4.
• "Única e improrrogable" quiere decir que no se fracciona ni admite prórroga. Con la fecha vencida, el edificio está en infracción hasta que el certificado se emite.

El Código también dispone que el organismo competente "identificará todos los inmuebles existentes en la Ciudad" y su ubicación en la escala de antigüedad, para controlar el cumplimiento. La Ciudad sabe qué edificios deben certificar y cuándo: no depende de que alguien lo reclame.

¿Qué edificios están eximidos?

El artículo 5.1.2 exime de la certificación técnica a dos tipos de inmuebles:

• Los de planta baja que no superen los cuatro metros de altura en su fachada al frente, salvo que tengan salientes de cualquier tipo que avancen sobre la vereda.
• Los destinados sólo a vivienda, de más de cuatro y hasta nueve metros de altura al frente, retirados como mínimo tres metros de la Línea Oficial, también salvo que tengan salientes sobre la vereda.

Tercer caso: si un inmueble de esos dos grupos tiene salientes pero estas "no revistieran mayor peligrosidad para sí o para terceros", el propietario puede pedir al organismo competente que lo exceptúe (en el portal de la Ciudad es la Solicitud de Eximición).

Traducido: la casa baja queda afuera; el PH de dos plantas con balcón sobre la vereda, adentro; y el edificio de departamentos, siempre adentro, tenga las unidades que tenga.

¿Quién firma el informe técnico y cómo es el trámite?

La certificación la hacen "profesionales con alcances de título en la materia y que su categoría y matrícula los habiliten". La página del trámite del Gobierno de la Ciudad lo concreta: matriculados del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), del Consejo Profesional de Ingeniería Civil (CPIC) o del Consejo Profesional de Ingeniería Industrial (CPII).

El profesional inspecciona el exterior y elabora "un informe detallando del estado de la fachada al frente del edificio", suscribiendo con una única certificación técnica "que el edificio se encuentra sin riesgo para la seguridad en cuanto al estado de conservación edilicia". Si encuentra deterioros, no puede certificar hasta que se reparen: el certificado dice que no hay riesgo, no que el riesgo quedó anotado.

El circuito, según el trámite oficial:

1. Inspección técnica del profesional contratado por el consorcio.
2. Inicio en el portal de la Agencia Gubernamental de Control (instalaciones.agcontrol.gob.ar), donde el propietario o el administrador inicia la certificación y designa al profesional.
3. Validación del consejo profesional correspondiente, que certifica la intervención del matriculado.
4. Emisión del Certificado de Conservación, con código QR, descargable por el consorcio desde el mismo portal y por el profesional desde el portal de fachadas de la Agencia.

El organismo responsable es la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras de la Agencia Gubernamental de Control, y el trámite en sí es gratuito según la Ley Tarifaria. Lo que no es gratuito es el trabajo: el honorario del profesional y las reparaciones que su informe obligue a hacer antes de poder certificar. Los requisitos formales están en el Reglamento Técnico de Conservación de Fachadas que el Código manda dictar.

¿Qué multas hay por no certificar la fachada?

Acá está una de las novedades que dejó la Ley 6116 y que sobrevivió a la abrogación de la Ley 257. Su artículo 10 incorporó al Régimen de Faltas de la Ciudad (Ley 451) una falta específica: "El/la titular o responsable de un inmueble que no cumpla con las obligaciones impuestas en materia de fachadas, es sancionado/a con multa de mil (1.000) a cinco mil quinientas (5.500) unidades fijas y/o inhabilitación y/o clausura del inmueble, cuando corresponda". La Ley 6116 lo numeró como artículo 2.1.14 bis; en el texto ordenado del Régimen de Faltas que publica el Ministerio Público Fiscal de la Ciudad figura como artículo 2.2.14.1, con una nota que aclara que la numeración original estaba equivocada.

Dos aclaraciones para leer esa multa:

• Se expresa en unidades fijas, no en pesos. El propio Régimen de Faltas define la unidad fija como el precio promedio en la Ciudad de medio litro de nafta de mayor octanaje, según lo informa la Dirección General de Estadística y Censos, con un valor que se fija por semestre. Por eso ninguna nota seria les va a decir "la multa es de tantos pesos": cambia cada seis meses. Lo que sí se puede calcular es el rango en combustible: entre 500 y 2.750 litros de nafta premium.
• Es una falta propia, distinta de la genérica. El artículo 2.2.14 castiga con 50 a 5.500 unidades fijas cualquier incumplimiento del Código de la Edificación sin falta específica. La de fachadas la tiene, y su piso es veinte veces más alto.

Hay una tercera falta que alcanza a los propietarios de a uno: el artículo 2.2.16 sanciona con 1.400 a 6.800 unidades fijas, más la remoción de lo hecho, a quien "introduzca modificaciones que alteren indebidamente las fachadas" aprobadas o visibles desde la vía pública. Cerrar un balcón, cambiar la carpintería del frente o colgar un cartel sin autorización entra ahí. Y el Código deja dicho que las obligaciones del artículo "no excluyen la aplicabilidad de las penalidades establecidas para las faltas contra la seguridad, el bienestar y la estética urbana".

¿Quién paga la fachada en un consorcio, el edificio o cada propietario?

La respuesta sale del Código Civil y Comercial, no del Código de la Edificación.

El artículo 2041 enumera las cosas y partes necesariamente comunes del edificio, y entre ellas están "los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad" (inciso d) y "los muros exteriores" (inciso i). La fachada es del consorcio. La estructura de cada balcón, aunque el balcón sea de uso exclusivo de una unidad, también. Lo desarrollamos en la guía sobre qué es la propiedad horizontal y cómo funciona un consorcio.

De ahí se sigue cómo se paga. El artículo 2048 define como expensas ordinarias las de administración y las de reparación o sustitución de las cosas y partes comunes necesarias para mantener las condiciones de seguridad, comodidad y decoro, y las que resultan de las obligaciones que la ley impone al administrador. El honorario del profesional que certifica y las reparaciones menores que pida son gasto común ordinario, y cada propietario los paga en la proporción de su parte indivisa (artículo 2046, inciso c). Cuando la fachada necesita una obra grande y la asamblea decide financiarla por fuera del presupuesto, esa cuota entra en las expensas extraordinarias "dispuestas por resolución de la asamblea"; la diferencia entre una y otra está en la nota sobre expensas ordinarias y extraordinarias. En la Ciudad, además, el artículo 10 de la Ley 941 obliga a mostrar en la liquidación "en forma separada y diferenciada" los importes de cada tipo.

Un matiz que evita discusiones: reparar la fachada para conservarla no es una mejora ni una obra nueva, así que no requiere la mayoría de propietarios ni el informe técnico previo que el artículo 2051 exige para las mejoras u obras nuevas. Cambiar el aspecto de la fachada, en cambio, sí puede ser una mejora, necesita esa aprobación y choca con la falta de estética urbana que vimos arriba. Qué parte del balcón es privativa (el solado, la carpintería interior) lo define el reglamento de propiedad horizontal; la estructura, nunca.

¿Qué tiene que hacer el administrador y qué puede exigir el consejo?

La certificación de fachada es una tarea del administrador, no de la asamblea ni de un vecino voluntarioso. El artículo 2067, inciso c, del Código Civil y Comercial le impone "atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales". La certificación técnica del artículo 5.1.2 es, literalmente, una verificación impuesta por la reglamentación local.

En la Ciudad, la Ley 941 refuerza el punto. Su artículo 9º obliga al administrador a "atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio", y también a "denunciar ante el Gobierno de la Ciudad toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra". Ese segundo deber es el que se activa cuando un propietario cierra un balcón por su cuenta.

Del lado del control, el consejo de propietarios tiene herramientas concretas, que explicamos en la nota sobre las funciones del consejo de propietarios:

La mirada contable sobre la fachada

De todas las obligaciones de un edificio, la certificación de fachada es la más previsible: la antigüedad se conoce, la tabla es pública y la fecha de la próxima presentación se puede calcular el día que uno toma la administración. Sin embargo, es la que más veces vemos llegar como expensa extraordinaria de emergencia, a veces después de una intimación y con un balcón ya apuntalado.

Por eso, en nuestra administración de consorcios la fachada entra en la ficha del edificio desde el primer día: antigüedad, tramo de la tabla, fecha de la última certificación y de la próxima. Con eso el honorario del profesional certificante figura en el presupuesto del año que corresponde, y si el edificio está en el tramo de cada 5 o cada 4 años se asume que cada certificación va a traer trabajos, que es mucho más barato acumular en el fondo de reserva que financiar en tres cuotas apuradas. Cuando llega el momento, pedimos al menos tres presupuestos de profesionales matriculados, la asamblea decide con los números sobre la mesa, la liquidación muestra cada cuota extraordinaria separada y el certificado con su código QR queda en la documentación del consorcio, a disposición de cualquier propietario, como pide la Ley 941.

Si su edificio ya pasó los 15 años y nadie sabe cuándo fue la última certificación, ese dato es lo primero que hay que conseguir. Escríbannos: revisamos la antigüedad, el tramo que le corresponde y qué tendría que estar hoy en el presupuesto.