Mantenimiento de ascensores en CABA: qué exige la Ciudad a los consorcios

"El ascensor anda, así que está en regla" es la frase que más escuchamos en las asambleas, y es falsa. En la Ciudad de Buenos Aires, que un ascensor funcione no dice nada sobre si cumple. Lo que exige la norma es un circuito documentado: el elevador declarado en un registro oficial, una empresa conservadora con permiso vigente, un informe técnico por mes en un libro digital y una oblea con código QR que vence todos los 31 de diciembre. Un edificio puede tener el ascensor impecable y estar igual en infracción.

Acá va qué exige la Ciudad, quién puede hacer el trabajo, qué tiene que quedar registrado, qué seguro hace falta, qué multas hay y cómo se paga dentro de un consorcio. Es la segunda nota de nuestra serie sobre obligaciones de los edificios en CABA, después de la de conservación de fachadas.

¿Es obligatorio el mantenimiento de ascensores en CABA?

Sí, y es responsabilidad del propietario, no de la empresa. El artículo 5.1.5 del Código de la Edificación, titulado "Conservación de los Medios Mecánicos de Elevación", dispone que todo edificio con ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, caminos rodantes, rampas móviles, guarda mecanizada de vehículos, montavehículos o medios alternativos de elevación "debe disponer obligatoriamente de un servicio de mantenimiento y asistencia técnica".

El mismo artículo pone la responsabilidad en cabeza del propietario: debe mantener los medios de elevación "en perfecto estado de conservación y mantenimiento" y, además, "impedir su utilización cuando no ofrezcan las debidas garantías de seguridad para las personas y/o los bienes". En un edificio en propiedad horizontal la obligación recae sobre los copropietarios, porque el ascensor es una parte común, y la cumple el consorcio a través del administrador.

El detalle está en el reglamento técnico RT-050105-020601-05, "Conservación de los Medios Mecánicos de Elevación", en su versión 2 de noviembre de 2021, adaptada a la Ley 6438. Ese documento es el que fija qué tiene que hacer cada uno, y es la fuente de casi todo lo que sigue.

¿Quién puede hacer el mantenimiento del ascensor?

Solo una empresa conservadora con permiso vigente de la Agencia Gubernamental de Control. Ni el encargado, ni un técnico de confianza, ni un electricista del barrio. El reglamento obliga a designar "una empresa conservadora por cada elevador existente", y el sistema de la Ciudad solo deja elegir entre las empresas que figuran con el permiso al día.

Lo que la norma le exige a esa empresa:

• Permiso de vigencia anual, que se renueva presentando documentación hasta quince días antes del vencimiento. Una empresa con el permiso vencido puede seguir atendiendo los equipos que ya tiene, pero no puede tomar ascensores nuevos.
• Representantes técnicos matriculados: uno cada 250 elevadores, con un mínimo de dos. Son los profesionales que firman los informes, validados por su consejo profesional.
• Un teléfono de contacto directo disponible las 24 horas, los 365 días del año, para reclamos, urgencias y emergencias.
• Seguro de responsabilidad civil propio, con un mínimo de 350.000 unidades fijas.

Un dato importante para cuando se cambia de empresa: si la conservadora renuncia, sigue siendo responsable del ascensor durante diez días corridos desde que lo comunica o hasta que el consorcio designe a la nueva, lo que ocurra primero. Ese plazo es corto, así que el reemplazo hay que tenerlo pensado antes de rescindir. Además, los trabajos de reparación o reemplazo de piezas "sólo podrán ser ejecutados por y bajo responsabilidad de la empresa declarada" en el registro, así que no se puede contratar a otra empresa para una reparación puntual.

¿Qué controles hace la empresa conservadora y cada cuánto?

Como mínimo una vez por mes, más otros controles una vez por semestre. Para ascensores y montacargas, el reglamento enumera tareas mínimas.

Los equipos hidráulicos suman controles trimestrales (válvulas, filtros, aire en el sistema, bomba). Y hay reglas de seguridad para el trabajo en sí: con el ascensor en conservación tiene que haber carteles de "Ascensor en reparación, peligro, no usar" en todas las paradas, y "en ningún caso se pueden realizar trabajos de conservación con la instalación en servicio".

¿Qué es el libro digital del ascensor?

Es el registro obligatorio que reemplazó al libro de papel: cada elevador tiene el suyo y ahí se ve si el servicio se presta. El reglamento dispone que "todo elevador tendrá un libro digital de uso obligatorio", con los informes del representante técnico, la fecha real de la visita y la fecha de carga.

El informe regular se hace "al menos una vez por mes" y como regla general tiene que quedar cargado dentro de las 72 horas de la visita. Ese margen no corre si el resultado es "no apto" o si esperar haría vencer el informe. Además hay un informe inicial (cuando se da de alta el equipo o cambia la instalación) e informes eventuales, que generalmente son los que se cargan cuando se atiende un reclamo. Cada informe termina con uno de estos cuatro resultados:

1. Apto para su uso.
2. Apto para su uso, requiere mejoras menores, que no pueden comprometer la seguridad.
3. No apto para su uso: el representante técnico tiene que retirar el equipo de servicio en forma segura.
4. Fuera de servicio por autoridad de control, cuando la autoridad de control lo retiró de uso.

Lo que casi nadie aprovecha es que el consorcio tiene acceso. Según el reglamento, el sujeto obligado puede "consultar los informes ingresados periódicamente por la empresa en el libro digital", lo que "permite verificar la contraprestación del servicio de conservación". Dicho de otra forma: si se paga un abono mensual, en el libro digital se ve si hubo visita ese mes. El ingreso es por el portal de instalaciones de la Agencia Gubernamental de Control.

¿Y el libro de papel? Si el edificio lo tiene, el reglamento obliga a conservarlo, y la empresa tiene que cerrarlo anotando el número de patente con el que el ascensor sigue en el registro digital. Sirve como historia del equipo, pero ya no es el registro vigente.

¿Qué es la oblea con QR y cuándo vence?

Es la constancia de que el ascensor está declarado y conservado, vence el 31 de diciembre de cada año y se renueva hasta el 31 de marzo. El trámite de declaración de elevadores lo hace el propietario o el administrador con miBA nivel 3: declara el domicilio, registra cada elevador y designa a la empresa conservadora, que tiene que validar el alta. Recién entonces el sistema genera un código QR por elevador. El trámite es gratuito.

La oblea tiene que estar "disponible dentro del elevador y también próxima al elevador (en planta baja), en lugar visible y accesible". Cualquiera que la escanee ve el estado del ascensor, la vigencia de la oblea, el número de patente, la empresa conservadora, el teléfono de guardia y la fecha y el resultado del último informe. Es la herramienta más simple que tiene un propietario para saber si su edificio cumple: sacar el celular en la cabina.

Si el consorcio cambia de empresa conservadora, se declara la nueva en el sistema y el QR se actualiza solo, sin reimprimir la oblea.

¿Cumple o no cumple? Casos frecuentes

Cumple el edificio que tiene los papeles al día, no el que tiene el ascensor funcionando. Estas son las situaciones que más vemos:

¿Qué seguro tiene que tener el ascensor?

Una póliza de responsabilidad civil específica, con un mínimo de 300.000 unidades fijas para el primer ascensor y 50.000 para cada uno adicional. El reglamento técnico exige al propietario una póliza vigente "para cubrir daños a personas y/o a bienes propios y/o de terceros, por el uso del elevador", contratada con una aseguradora inscripta en la Superintendencia de Seguros de la Nación. En la póliza tienen que figurar expresamente tres coberturas: daños a personas (incluida la muerte), daños a bienes propios y de terceros, y los daños que las tareas de control, mantenimiento o reparación causen a los empleados de la empresa conservadora o a terceros.

Hay un detalle que se pasa por alto: para contratar la póliza, el reglamento pide acompañar la oblea con QR que acredite que el ascensor está apto. Ascensor, oblea y seguro van juntos.

Esto se suma a la obligación general del administrador de mantener asegurado el edificio con un seguro integral que incluya incendio y responsabilidad civil, prevista en el artículo 2067, inciso h, del Código Civil y Comercial. La unidad fija, por su parte, equivale al precio de medio litro de nafta de mayor octanaje y se actualiza por semestre, así que el monto en pesos de la cobertura mínima cambia con el tiempo: hay que revisarlo en cada renovación.

¿Qué multas hay por no cumplir?

El Régimen de Faltas no tiene una falta propia para ascensores: en principio se aplica la sanción genérica, de 50 a 5.500 unidades fijas. En el texto ordenado del Régimen de Faltas que publica el Ministerio Público Fiscal de la Ciudad (y en el texto consolidado de CEDOM), el artículo 2.2.14 sanciona al titular o responsable de un inmueble que no cumpla las obligaciones del Código de la Edificación, cuando no haya una falta específica, con multa de cincuenta a cinco mil quinientas unidades fijas "y/o inhabilitación y/o clausura del inmueble, cuando corresponda". Y la Ciudad puede sacar de uso un equipo: por eso uno de los resultados posibles del libro digital es "fuera de servicio por autoridad de control".

La multa, igual, es el menor de los riesgos. Un accidente en un ascensor sin conservación documentada o sin la póliza exigida puede dejar al consorcio sin cobertura justo cuando más la necesita. Ahí el costo lo paga el consorcio entero.

¿Quién paga el ascensor en un consorcio?

El consorcio, porque el ascensor es una parte necesariamente común del edificio. El artículo 2041 del Código Civil y Comercial enumera en su inciso h "los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas". Lo explicamos en la guía sobre qué es la propiedad horizontal y cómo funciona un consorcio.

El abono de la empresa conservadora y las reparaciones que pide el libro digital se liquidan, en la práctica, como expensas ordinarias: el artículo 2048 incluye la reparación o sustitución de las partes comunes necesarias para mantener la seguridad y "las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley". Una modernización grande, si la asamblea decide financiarla con una cuota aparte, pasa a ser expensa extraordinaria. La diferencia la explicamos en la nota sobre expensas ordinarias y extraordinarias.

Y acá aparece el mito más repetido del tema: "el local de planta baja no paga el ascensor porque no lo usa". El artículo 2049 dice lo contrario: nadie se libera de pagar expensas "por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes". La excepción existe, pero está en el mismo artículo y depende del reglamento: "el reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente" a las unidades que no tienen acceso a determinados servicios. Si el reglamento no lo prevé, el local paga el ascensor como cualquier otra unidad. Antes de discutirlo en una asamblea, hay que leer el reglamento.

¿Qué puede exigir el consejo de propietarios?

Ver el libro digital, la oblea vigente y la póliza, porque cumplir es tarea del administrador. El artículo 2067, inciso c, obliga al administrador a "dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales", y el artículo 9º de la Ley 941 le exige atender la conservación de las partes comunes y de las instalaciones, y garantizar a los consorcistas el libre acceso a la documentación. Con esa base, el consejo puede pedir lo siguiente (más herramientas en la nota sobre las funciones del consejo de propietarios):

La mirada contable: el ascensor casi nunca se rompe de golpe

El libro digital avisa meses antes de que llegue la cuota extraordinaria. Pocas veces un ascensor sale de servicio sin aviso. Antes aparecen informes "apto, requiere mejoras menores", los mismos cables observados en dos semestres seguidos, reclamos que se repiten. Para quien administra, el libro digital es el mejor anticipo de un gasto que existe en un edificio.

Por eso, en nuestra administración de consorcios el ascensor tiene su propia ficha: número de patente, empresa conservadora, vencimiento del permiso de la empresa, vencimiento de la oblea y de la póliza, y la última lectura del libro digital. No pagamos un abono mensual sin ver el informe de ese mes cargado. Cuando la empresa marca mejoras, se piden presupuestos y se decide con números, y si el equipo ya tiene muchos años se asume que la modernización va a llegar y se va acumulando en el fondo de reserva en vez de financiarla en cuotas apuradas.

Si nadie en su edificio sabe cuándo vence la oblea del ascensor o qué dice el último informe, ese dato es lo primero que hay que conseguir. Escríbannos y revisamos el estado del ascensor en el registro de la Ciudad y qué tendría que estar en el presupuesto de este año.