Villa del Parque · Comuna 11 · CABA
Administración de consorcios en Villa del Parque
Somos un estudio contable matriculado con oficina en la misma comuna, en Campana 4710, a minutos del barrio. Administramos consorcios de Villa del Parque desde la contabilidad: expensas claras, cuentas a nombre del consorcio y rendición documentada todos los meses.
Villa del Parque tiene una particularidad que condiciona todo: conviven dos parques edilicios muy distintos. Las casas y PH de mediados del siglo pasado, y la obra nueva de los últimos años. Un consorcio de seis unidades sin encargado y un edificio recién estrenado con amenities no necesitan lo mismo, y no se administran igual.
- RPA 8192
- CAPHAI 2903
- Oficina en la Comuna 11
El barrio por dentro
Tres tipos de consorcio en el mismo barrio
No es un detalle de color: cada uno de estos perfiles tiene un problema contable distinto, y una administración que los trata igual falla en alguno de los tres.
PH y casas subdivididas
El tejido histórico del barrio: chalets y petit-hôtels con jardín al frente, en buena medida de entre 1930 y 1960, muchos convertidos en PH. Consorcios de pocas unidades, sin encargado, donde la mitad de los conflictos nacen de que nunca se armó un presupuesto y se pide plata cuando algo se rompe.
Lo que necesita: Presupuesto anual real y fondo de reserva, para dejar de financiar el edificio a golpes de expensa extraordinaria.
Obra nueva de los últimos años
Un relevamiento del mercado inmobiliario de 2024 contaba más de cincuenta proyectos en ejecución en el barrio. La tipología que se repite es el edificio de hasta siete pisos con retiros, en lotes de medidas estándar, sobre calles como Nazca, Terrada, Helguera, Campana y Cuenca.
Lo que necesita: Constitución ordenada del consorcio, traspaso documentado desde la desarrolladora y primera asamblea en regla.
Edificios medios junto a la estación
En el entorno de la estación Villa del Parque del ferrocarril San Martín el barrio cambia de escala: ahí aparecen los edificios más altos, de diez a quince pisos. Son los consorcios con encargado en relación de dependencia, ascensores, tanques y sala de máquinas.
Lo que necesita: Liquidación de sueldos, control de habilitaciones y calendario de mantenimiento obligatorio.
Edificios recién estrenados
Si su edificio es nuevo, la primera asamblea tiene fecha
Casi ningún propietario de un edificio nuevo sabe esto, y es la regla más importante de sus primeros años. El administrador que figura en el reglamento de propiedad horizontal no fue elegido por ustedes: lo puso quien redactó el reglamento.
El artículo 13 de la Ley 941 de la Ciudad establece que ese administrador cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado por ella, y fija cuándo tiene que hacerse esa asamblea: dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento, o del momento en que estén ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
El mismo artículo agrega que el mandato dura un año, es renovable, y que el administrador puede ser removido antes de su vencimiento por asamblea con la mayoría absoluta del artículo 2060 del Código Civil y Comercial. Cómo se computa esa mayoría, que no se cuenta sobre los presentes sino sobre el total de propietarios, lo explicamos en la guía sobre quórum y mayorías en la asamblea de consorcio.
Lo que revisamos en un edificio nuevo
- Si la cuenta bancaria está a nombre del consorcio y no de un tercero.
- Si ya se hizo la primera asamblea, y con qué mayoría se ratificó al administrador.
- Qué documentación entregó la desarrolladora y qué falta (planos, habilitaciones, garantías, manuales de instalaciones).
- Cómo se armó el primer presupuesto y si hay fondo de reserva constituido.
- Si los porcentuales que se están usando para liquidar coinciden con el reglamento.
La zona
El barrio, con nombre de calles
Comuna 11, del otro lado de Beiró
Villa del Parque queda delimitado por la Avenida Francisco Beiró, la Avenida San Martín, Arregui, Gavilán, la Avenida Álvarez Jonte, Miranda y Joaquín V. González. Integra la Comuna 11 junto a Villa Devoto, Villa Santa Rita y Villa General Mitre. Nuestra oficina está en esa misma comuna: no administramos el barrio desde el centro.
Cuenca, la calle que ordena el barrio
El eje comercial corre por Cuenca entre Beiró y Álvarez Jonte, con los locales, bares y confiterías que le dan identidad a la zona. Los edificios sobre ese corredor combinan planta baja comercial y unidades de vivienda, una mezcla que tiene consecuencias concretas en el reglamento y en el reparto de expensas.
La estación como centro de gravedad
La estación Villa del Parque del ferrocarril San Martín es la que explica por qué el barrio tiene, al mismo tiempo, calles de casas bajas y las torres más altas a pocas cuadras. Dos escalas de consorcio conviviendo en el mismo barrio, a veces en la misma cuadra.
Un barrio que se está construyendo de nuevo
El desarrollo de los últimos años reemplazó casonas por edificios de escala media. Eso significa decenas de consorcios que se constituyeron hace poco, o que están por hacerlo, y que todavía no eligieron a su administrador en una asamblea propia.
Villa del Parque y el resto de la Comuna 11: la zona que cubrimos todos los días.
El servicio
La administración completa, llevada por contadores
Liquidación mensual de expensas, control financiero y presupuestario, sueldos del personal del edificio, coordinación de obras y mantenimiento, asambleas y guardia ante emergencias. Con el diferencial de un estudio contable: cada peso del consorcio queda documentado, en una cuenta a nombre del consorcio.
Si hoy están evaluando un cambio, el procedimiento completo está en nuestra guía sobre cómo cambiar de administrador de consorcio, y el detalle del servicio en qué incluye nuestra administración.
La oficina
Campana 4710, Piso 6° "B"
Comuna 11, Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Lunes a viernes, 8 a 18 hs · 11 6381-5053
Recursos
Guías útiles para propietarios y consejos
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre administración en Villa del Parque
¿Administran edificios nuevos en Villa del Parque?
Sí, y es una de las situaciones donde más se nota tener un contador atrás. Un edificio recién terminado arranca sin historia contable: hay que abrir la cuenta a nombre del consorcio, armar el primer presupuesto sin meses anteriores de referencia, definir el fondo de reserva y ordenar el traspaso de la documentación de la desarrolladora. Si eso se hace mal, el edificio arrastra el problema por años.
Nuestro edificio es nuevo y el administrador lo puso la desarrolladora. ¿Podemos cambiarlo?
Sí, y la Ley 941 de la Ciudad le pone fecha. Su artículo 13 establece que el administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado por ella, y que esa primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento, o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. Ese es el momento en que los propietarios eligen de verdad.
¿Trabajan con PH y edificios antiguos del barrio?
Sí. Buena parte de Villa del Parque son casas y chalets de mediados del siglo pasado, muchos subdivididos en PH, y edificios bajos de pocas unidades. Son consorcios chicos con necesidades muy concretas: mantenimiento planificado en lugar de reactivo, y una liquidación que se entienda sin ser contador. No los tratamos como cartera de relleno.
¿Qué barrios cubren desde la oficina?
Trabajamos en toda la Comuna 11 (Villa del Parque, Villa Devoto, Villa Santa Rita y Villa General Mitre) y en los barrios vecinos como Monte Castro, Villa Pueyrredón y Villa Real, además del resto de CABA. La oficina está en Campana, del otro lado de la Avenida Francisco Beiró: son minutos hasta cualquier edificio del barrio.
El edificio tiene encargado. ¿Ustedes liquidan los sueldos?
Sí, y es la razón contable más fuerte para elegir un estudio matriculado. La liquidación del personal del edificio es la tarea de mayor riesgo económico de un consorcio: un error en cargas sociales, en la aplicación del convenio o en una licencia se paga con multas e intereses que salen de las expensas de todos.
¿Cuánto cuesta administrar un consorcio en Villa del Parque?
No hay arancel oficial. El artículo 14 de la Ley 941 dispone que el honorario lo acuerdan el administrador y la asamblea de propietarios, sin ninguna cámara que lo regule. Depende del edificio: cantidad de unidades, personal en relación de dependencia, instalaciones y alcance pactado. Armamos la propuesta después de ver la liquidación y la nómina, sin cargo.
¿Su edificio está en Villa del Parque?
Contanos cómo es el edificio: si es obra nueva, un PH de pocas unidades o un edificio con encargado. Revisamos la liquidación actual y armamos la propuesta a medida, sin cargo.