Conservación y mantenimiento edilicio en CABA: el calendario de obligaciones de un edificio

"Este año ya hicimos la certificación del edificio" es una frase que no significa nada, y la escuchamos seguido. En la Ciudad de Buenos Aires no existe una certificación única del edificio: cada instalación tiene su propia obligación, su propio plazo y su propio registro. El ascensor se controla todos los meses; el matafuego, una vez por año; la fachada, cada varios años según la antigüedad; y el agua de los tanques, como mínimo una vez por año.

La regla general está en el título 5 del Código de la Edificación, que obliga a los propietarios, incluidos los copropietarios en propiedad horizontal, a conservar el inmueble y sus instalaciones "en óptimas condiciones de seguridad, higiene y salubridad" e informar su estado. Lo que sigue es el calendario completo, con la norma de cada control, lo que no tiene plazo fijo y lo que conviene pedirle al administrador.

¿Qué controles obligatorios tiene un edificio en CABA?

Siete grandes frentes: ascensores, matafuegos, tanques de agua, fachada, instalaciones (eléctrica, termomecánica, térmica y contra incendio), seguro y personal. Esta es la tabla para tener a mano:

Donde la tabla dice "según el reglamento técnico" no es una forma de esquivar el dato. Es lo que dice el Código: el artículo 5.1 remite la periodicidad, las inspecciones y los profesionales habilitados de cada instalación a los reglamentos técnicos que dicta el organismo de control. Preferimos no publicar un plazo que no leímos en la norma: para esos casos, el plazo vigente lo tiene que poder mostrar el profesional matriculado que firma la certificación.

¿Quién es responsable de que el edificio cumpla?

Los propietarios, y el administrador es quien tiene que gestionarlo. El artículo 5.1 del Código de la Edificación pone la obligación de conservar en cabeza de "los propietarios, copropietarios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal" y del resto de los titulares. En un consorcio, eso significa que la multa le llega al edificio, aunque el que se olvidó haya sido otro.

Por eso la ley de administradores de la Ciudad le asigna la tarea en forma expresa. El artículo 9º de la Ley 941 obliga al administrador a "atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente", y nombra uno por uno los frentes: mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad, control de plagas y cuidado del agua potable. El mismo artículo le exige asegurar el edificio contra incendio y accidentes, al personal y a terceros.

Además, cada año el administrador tiene que presentar ante el Registro una declaración jurada que incluye el "detalle de los pagos efectuados en concepto de mantenimientos e inspecciones legalmente obligatorios" (Ley 941, art. 12). Si un control no se hizo, eso tiene que reflejarse ahí. Cómo verificar que el administrador está inscripto lo explicamos en la nota sobre la matrícula RPA del administrador.

¿Cada cuánto se controla el ascensor?

Al menos una vez por mes, con un informe cargado en el libro digital, y la oblea con QR se renueva cada año. El artículo 5.1.5 del Código obliga a todo edificio con ascensores a tener un servicio de mantenimiento y asistencia técnica, y hace responsable al propietario de impedir su uso cuando no es seguro.

El detalle operativo está en el reglamento técnico RT-050105: el elevador tiene que estar declarado en el registro oficial, la empresa conservadora tiene que tener permiso vigente, el informe regular se hace "al menos una vez por mes" y la oblea vence el 31 de diciembre, con plazo para renovarla hasta el 31 de marzo. Todo eso, con la tabla de controles mensuales y semestrales y los casos frecuentes, está en la nota sobre el mantenimiento obligatorio de ascensores en CABA.

¿Cada cuánto se recargan los matafuegos?

Una vez por año, y solo por una empresa inscripta. El artículo 5.1.7.2 del Código de la Edificación dice textual que "la vigencia de la recarga o mantenimiento de los extintores (matafuegos) es de un (1) año", y que junto con la recarga se hace una revisión completa del estado del equipo.

La segunda condición importa tanto como el plazo: los matafuegos tienen que ser recargados por personas o empresas inscriptas en el registro de recargadores de la Agencia Gubernamental de Control, cuyo certificado de inscripción también vence cada año. Un matafuego recargado por alguien que no está en el registro no cumple, aunque tenga la tarjeta al día.

Las instalaciones fijas contra incendio (hidrantes, rociadores, bombas) son otra obligación: el artículo 5.1.7 exige que el edificio que las tenga se inscriba en el registro correspondiente y cumpla las verificaciones y certificaciones del reglamento técnico, y que las mantenga una empresa del registro de instaladores.

¿Cada cuánto se limpian los tanques de agua?

La ley no fija un plazo de limpieza: lo tiene que decidir la asamblea y dejarlo en el libro de actas. Lo que sí es anual es el análisis del agua. Este es el punto donde más se repite un número que la norma no dice. La Ley 6040, que regula la limpieza y desinfección de tanques en propiedad horizontal, establece tres cosas:

• Un plan aprobado y registrado (art. 2º): el consorcio o el administrador determina un plan de limpieza, mantenimiento y desinfección, "debiendo constar en el Libro de Actas de Asamblea la periodicidad".
• Un análisis anual (art. 3º): un análisis bacteriológico y físico-químico del agua de los tanques "como mínimo una vez al año".
• Una reacción con plazo (art. 3º): si el análisis no se ajusta a los estándares del ente regulador de agua (ERAS), hay que limpiar y desinfectar los tanques "dentro de los quince (15) días corridos".

Traducido: si en el libro de actas no figura ninguna periodicidad, el edificio no cumple con el artículo 2º aunque los tanques se limpien seguido. Y si nunca se hizo un análisis del agua, tampoco cumple, aunque la limpieza esté al día. Son dos obligaciones distintas.

¿Cada cuánto se certifica la fachada?

Depende de la antigüedad del edificio: desde cada 15 años para los de 15 a 25 años hasta cada 4 años para los de más de 70. La obligación, que antes vivía en la Ley 257, hoy está en el artículo 5.1.2 del Código de la Edificación, y la firma un profesional matriculado. Es la única obligación cuya fecha se conoce con años de anticipación, y por eso conviene preverla en el fondo de reserva. La tabla de plazos completa, las eximiciones, el trámite y las multas están en la nota sobre la conservación de fachadas y la Ley 257.

¿Y las instalaciones eléctricas, de gas y calefacción?

El Código exige una certificación o verificación periódica para cada una, con el plazo que fija su reglamento técnico. Así lo dice para cada instalación:

• Eléctrica (CE 5.1.3): conservarla en buen estado, corregir toda anomalía bajo supervisión de profesionales matriculados y "contar con una certificación técnica periódica".
• Termomecánica (CE 5.1.4): conservarlas en perfecto estado y hacer "una verificación periódica".
• Térmica (CE 5.1.6): todo edificio con artefactos térmicos tiene que inscribirse en el registro correspondiente para su certificación, conservación y mantenimiento. Como con el ascensor, el propietario tiene que impedir su uso si no es seguro.

Para un edificio de departamentos con caldera central, este punto es el que más se pasa por alto, porque la caldera "anda" hasta el día que no. Lo razonable es pedirle al administrador quién es el profesional o la empresa a cargo de cada instalación, cuándo fue la última certificación y cuándo vence.

¿Qué seguros son obligatorios?

El seguro integral del edificio, con incendio y responsabilidad civil, y la ART del personal del consorcio. El artículo 2067, inciso h, del Código Civil y Comercial obliga al administrador a mantener asegurado el inmueble con un seguro integral que incluya incendio y responsabilidad civil, y la Ley 24.557 exige la ART para el encargado y el resto del personal en relación de dependencia. No tienen un "vencimiento" de control: tienen que estar vigentes todos los días. Qué cubre el integral y qué deja afuera está en la nota sobre el seguro integral de consorcio.

¿Cumple o no cumple? Casos frecuentes

¿Qué multas hay por no cumplir?

Se fijan en unidades fijas del Régimen de Faltas, y cada obligación tiene la suya. Para los tanques, la Ley 6040 modificó el Régimen de Faltas (Ley 451) con tres escalas:

Para la fachada, el mismo régimen prevé de 1.000 a 5.500 unidades fijas, con posible clausura. La unidad fija equivale al precio de medio litro de nafta de mayor octanaje y se actualiza por semestre, por eso no tiene sentido dar el monto en pesos: cambia cada seis meses. La multa la paga el consorcio, es decir, todos los propietarios en proporción a su porcentual.

¿Quién paga cada control?

Todos los propietarios, por expensas: los abonos y controles periódicos como gasto ordinario, y las obras grandes, como la fachada, normalmente como extraordinario. El abono del ascensor, la recarga de matafuegos, el análisis del agua y la limpieza de tanques son gastos de conservación de las partes comunes y entran en las expensas ordinarias. Una obra de fachada o el reemplazo de una caldera suelen aprobarse como cuota extraordinaria o con el fondo de reserva. La diferencia, y quién la paga si la unidad está alquilada, está en la nota sobre expensas ordinarias y extraordinarias.

¿Qué puede pedir el consejo de propietarios?

La documentación de cada control, con fecha y vencimiento. El artículo 9º de la Ley 941 garantiza el libre acceso de los propietarios a la documentación del consorcio, y el artículo 2064 del Código Civil y Comercial le da al consejo el control de la gestión. Esta es la lista que usaríamos nosotros:

Cómo se organiza el consejo para hacer este seguimiento está en la nota sobre las funciones del consejo de propietarios.

La mirada contable: un calendario, no una sorpresa

Desde la contabilidad del consorcio, los controles obligatorios tienen una ventaja que pocas veces se aprovecha: casi todos se conocen de antemano. El ascensor es un abono mensual, el matafuego y el análisis del agua son anuales, y la fachada se puede calcular con años de anticipación a partir de la antigüedad del edificio. Cuando aparecen como "imprevistos" en la liquidación, el problema no es el gasto: es que nadie armó el calendario.

Lo que hacemos en los edificios que administramos es una planilla con cada obligación, su norma, la última fecha, el próximo vencimiento y el proveedor a cargo, que se presenta en la asamblea ordinaria junto con el presupuesto anual. Así el consejo sabe qué viene, la cuota extraordinaria se prevé y la administración del consorcio deja de depender de que alguien se acuerde. Si quieren revisar cómo está su edificio, pueden escribirnos y lo vemos juntos.