Seguro integral de consorcio: qué cubre y qué deja afuera

Tener el seguro integral no significa estar cubierto: si la suma asegurada quedó por debajo del valor del edificio, la aseguradora paga solo una parte del daño. Es lo que la Ley de Seguros llama infraseguro y el mercado conoce como regla proporcional. En una economía con inflación, una póliza que se renueva todos los años con la misma suma, ajustada "por índice" o directamente sin ajustar, es una de las formas más frecuentes de estar infraasegurado sin saberlo.

En las asambleas pocas veces se pregunta por el seguro: se da por hecho que está, porque figura en la liquidación. Esta nota explica qué exige la ley, qué cubre de verdad un integral de consorcio, qué deja afuera, cómo se fija la suma asegurada y qué tiene que hacer el edificio cuando hay un siniestro. Es parte de nuestra serie sobre obligaciones de los edificios en CABA.

¿Es obligatorio el seguro integral de consorcio?

Sí: lo exige el Código Civil y Comercial, y en la Ciudad también la Ley 941. El artículo 2067, inciso h, del Código Civil y Comercial obliga al administrador a "mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir".

En la Ciudad de Buenos Aires, el artículo 9º, inciso c, de la Ley 941 agrega la versión local: el administrador debe "asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros". La obligación es del administrador, pero el seguro es del consorcio, que es la persona jurídica que forman todos los propietarios (lo explicamos en la guía sobre qué es la propiedad horizontal y cómo funciona un consorcio).

La prima se paga con las expensas ordinarias: el artículo 2048 incluye entre ellas las "resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley".

¿Qué seguros tiene que tener un edificio?

El integral es el central, pero no es el único: el personal, el ascensor y los contratistas tienen sus propias coberturas. El resumen:

La póliza del ascensor tiene reglas propias (una cobertura mínima en unidades fijas por cada elevador y la oblea vigente para contratarla), que explicamos en la nota sobre el mantenimiento obligatorio de ascensores en CABA.

¿Qué cubre el seguro integral de consorcio?

Lo que diga la póliza: la ley fija dos riesgos mínimos (incendio y responsabilidad civil) y deja el resto abierto. La expresión "demás riesgos de práctica" no tiene una lista legal. En la práctica, cada aseguradora arma su integral con coberturas adicionales (suelen ofrecerse daños por agua, cristales o robo de bienes comunes, entre otras), y lo que no figura en la póliza no está cubierto.

Sobre los dos riesgos obligatorios, la Ley de Seguros 17.418 fija el piso:

• Incendio. Según el artículo 85, el asegurador indemniza "el daño causado a los bienes por la acción directa o indirecta del fuego, por las medidas para extinguirlo, las de demolición, de evacuación, u otras análogas". El artículo 86 equipara a incendio los daños por explosión o rayo.
• Responsabilidad civil. Según el artículo 109, el asegurador se obliga a "mantener indemne al asegurado por cuanto deba a un tercero" por la responsabilidad prevista en el contrato. El artículo 110 suma los gastos y costas para defenderse del reclamo.

Por eso la primera pregunta para el administrador no es "¿tenemos seguro?", sino "¿qué riesgos figuran en la póliza y por qué suma cada uno?".

¿Por qué tener el integral no alcanza?

Porque la aseguradora responde solo hasta la suma asegurada, y si esa suma es menor que el valor del edificio, paga en proporción. El artículo 61 de la Ley 17.418 establece que el asegurador "responde sólo hasta el monto de la suma asegurada", y el artículo 65 regula el infraseguro: "si el valor asegurado es inferior al valor asegurable, el asegurador sólo indemnizará el daño en la proporción que resulte de ambos valores, salvo pacto en contrario".

En números redondos: si el edificio vale el doble de lo que dice la póliza, está asegurado por la mitad. Ante un incendio que destruye una parte, la aseguradora no paga todo el daño hasta agotar la suma: paga la mitad del daño. La otra mitad la ponen los propietarios, con el fondo de reserva del consorcio si alcanza, o con una expensa extraordinaria si no.

La regla proporcional se puede excluir por contrato ("salvo pacto en contrario"). Si la póliza la excluye o la modifica, tiene que figurar en sus condiciones; si no dice nada, rige la ley.

¿Cómo se fija la suma asegurada del edificio?

Con el valor de lo construido al momento en que ocurriría el siniestro, no con la suma de la póliza del año pasado. El artículo 87, inciso a, de la Ley 17.418 dice que para los edificios el resarcimiento se determina "por su valor a la época del siniestro, salvo cuando se convenga la reconstrucción". Es decir: lo que cuenta es lo que vale el edificio cuando se quema, no cuando se contrató la póliza.

Tres criterios prácticos para revisar la suma:

1. Se asegura lo construido, no el terreno ni el precio de venta de las unidades. El valor de mercado de los departamentos incluye la ubicación y el suelo, que no se incendian.
2. Se actualiza en cada renovación con un costo de construcción vigente, no con un porcentaje heredado. Si la póliza pactó reponer o reconstruir, la suma tiene que alcanzar para eso.
3. No conviene pasarse. El artículo 62 permite reducir una suma que supera "notablemente" el valor actual, y el artículo 65 aclara que con sobreseguro el asegurador solo paga el perjuicio efectivamente sufrido, aunque cobra la prima completa.

¿Qué deja afuera el seguro integral?

Lo que la póliza no nombra y lo que la propia ley excluye. Los casos que más discusiones generan:

Todos los artículos son de la Ley de Seguros 17.418. La exclusión del vicio propio es la que más pega en edificios viejos: un mantenimiento atrasado puede convertir un siniestro asegurado en uno que paga el consorcio. Por eso el seguro y la conservación de las partes comunes (obligación del administrador según el artículo 2067, inciso c) van juntos.

¿El consorcio tiene que tener ART para el encargado?

Sí: si el edificio tiene personal en relación de dependencia, la ART es obligatoria. La Ley 24.557 de Riesgos del Trabajo incluye obligatoriamente, en su artículo 2º, a "los trabajadores en relación de dependencia del sector privado", y su artículo 3º dispone que quien no pueda autoasegurarse (acreditando solvencia y servicios propios) "deberán asegurarse obligatoriamente en una Aseguradora de Riesgos del Trabajo (ART) de su libre elección". En la práctica, un consorcio no reúne esos requisitos y contrata una ART.

Si no la tiene, el artículo 28 es claro: el empleador que omite afiliarse "responderá directamente ante los beneficiarios por las prestaciones previstas en esta ley". Un accidente del encargado sin ART se paga con el patrimonio del consorcio.

En CABA, además, el artículo 12, inciso c, de la Ley 941 obliga al administrador a informar cada año, con carácter de declaración jurada, los pagos de aportes, contribuciones y "seguro de riesgo de trabajo" del personal de cada consorcio. Y cuando el edificio contrata obras o servicios, el artículo 11, inciso g, exige que el contratista acredite, cuando corresponda, su seguro de riesgos del trabajo y de responsabilidad civil; si es un trabajador autónomo, "las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio".

¿Qué tiene que hacer el consorcio cuando hay un siniestro?

Avisar a la aseguradora dentro de los tres días y no tocar nada que no haga falta para frenar el daño. Las cargas de la Ley 17.418 son concretas:

• Denunciar en tres días desde que se conoce el siniestro (art. 46), o desde el hecho o el reclamo del tercero si es responsabilidad civil (art. 115). Para los daños, no avisar en plazo hace perder el derecho a ser indemnizado, salvo caso fortuito, fuerza mayor o imposibilidad de hecho sin culpa (art. 47).
• Evitar o disminuir el daño en la medida de lo posible (art. 72), pero sin cambiar las cosas dañadas de manera que dificulte establecer la causa, salvo para disminuir el daño (art. 77).
• No reconocer responsabilidad ni transar con el tercero sin la anuencia del asegurador (art. 116).

Del otro lado, la aseguradora tiene treinta días para pronunciarse desde que recibe la información que pidió, y si no lo hace se entiende que acepta (art. 56). Y un plazo para no olvidar: las acciones fundadas en el contrato de seguro prescriben en un año (art. 58).

¿Cómo controlan los propietarios que el edificio esté bien asegurado?

Leyendo la liquidación: en CABA tiene que mostrar la compañía, el número de póliza, qué se asegura y cuándo vence. El artículo 10, inciso f, de la Ley 941 exige que la liquidación de expensas detalle los pagos por seguros "indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona". Con eso, el consejo puede pedir el resto (más herramientas en la nota sobre las funciones del consejo de propietarios):

Si el administrador no puede mostrar esto, es un dato para la próxima asamblea. Si la situación se repite, el camino está explicado en la nota sobre cómo cambiar de administrador de consorcio.

La mirada contable: el seguro es un renglón que se revisa, no que se renueva

La póliza se audita una vez por año, antes de la renovación, como cualquier otro contrato grande del edificio. En la liquidación el seguro aparece todos los meses como una cuota más, y por eso nadie lo mira. El problema aparece el día del siniestro, cuando ya no se puede corregir la suma.

En nuestra administración de consorcios el seguro tiene su propia ficha: compañía, número de póliza, riesgos cubiertos, suma asegurada y criterio de actualización, vencimiento, ART del personal y pólizas de cada contratista. Antes de cada renovación revisamos la suma contra un costo de construcción vigente y presentamos a la asamblea la comparación, para que la decisión de cuánto asegurar quede tomada por los propietarios y en acta.

Si en su edificio nadie sabe por cuánto está asegurado el inmueble o cuándo vence la póliza, ese es el primer dato a conseguir. Escríbannos y revisamos con ustedes la póliza actual y si la suma asegurada acompaña el valor real del edificio.