Asamblea autoconvocada y asamblea judicial: qué hacer cuando nadie convoca

Una asamblea autoconvocada no es una reunión de vecinos que se juntan en el hall: para que lo que decida valga, dos tercios de la totalidad de los propietarios tienen que aprobar la autoconvocatoria y el temario. No dos tercios de los que bajaron esa noche, sino de todo el edificio. Es el error más común cuando un consorcio intenta destrabarse solo, y el que después permite impugnar lo que se votó.

El problema de fondo es real: el administrador tiene la obligación de convocar, y a veces no lo hace. Porque no quiere rendir cuentas, porque renunció y nadie lo reemplazó o porque sabe que la asamblea lo va a remover. El Código Civil y Comercial previó ese bloqueo y dejó varias salidas, cada una con requisitos propios. Esta nota las ordena y explica cuál conviene según la situación del edificio. Es parte de nuestra serie sobre asambleas; las reglas generales de quórum y mayorías están en la guía sobre la asamblea de consorcio, su quórum y sus mayorías.

¿Quién tiene que convocar a la asamblea?

El administrador: es una obligación expresa del Código y, en la Ciudad, también de la Ley 941. El artículo 2067, inciso a, del Código Civil y Comercial le impone "convocar a la asamblea y redactar el orden del día". En CABA, el artículo 9º, inciso j, de la Ley 941 agrega la forma: convocar a las asambleas ordinarias o extraordinarias conforme al reglamento, "bajo pena de nulidad", con lugar, día, temario y horario de comienzo y finalización, y adjuntando copia del acta de la última asamblea.

Cuando el administrador no cumple, la ley no deja al edificio sin salida. Por orden de facilidad, los caminos son cuatro: que convoque el consejo de propietarios, que la asamblea se autoconvoque, que todos los propietarios firmen una decisión unánime o que un juez convoque una asamblea judicial.

¿Qué es una asamblea autoconvocada?

Es la que se reúne sin convocatoria del administrador, por iniciativa de los propios propietarios. La admite el segundo párrafo del artículo 2059 del Código Civil y Comercial: "La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios".

La frase tiene dos partes que conviene separar. Deliberar, puede cualquier grupo de propietarios. Decidir con efectos para todo el consorcio, solo si se cumple la mayoría agravada. Y esa mayoría no aprueba únicamente las decisiones: tiene que aprobar dos cosas previas, el hecho de autoconvocarse y el temario.

¿Qué mayoría necesita?

Dos tercios de la totalidad de los propietarios, no de los presentes. Es la diferencia que más se pasa por alto. En un edificio de 30 unidades, dos tercios de la totalidad son 20 propietarios a favor de autoconvocarse y del temario, aunque esa noche asistan 22.

La comparación con la asamblea convocada normalmente muestra por qué es una vía exigente. El artículo 2060 fija para las decisiones comunes la "mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios", con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas. Y además permite que la mayoría de los presentes proponga decisiones, que se notifican a los ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días si no se oponen con mayoría suficiente. Ese mecanismo de los quince días es el que hace funcionar a la mayoría de los edificios con asambleas poco concurridas.

¿Por qué es más difícil que una asamblea común?

Porque sube la vara (de la mitad a dos tercios) y la ley no prevé para ella el mecanismo de los quince días. El resumen:

Donde el Código no lo dice, no hay que suponerlo. Si el edificio no tiene asegurados los dos tercios de la totalidad con firmas, la autoconvocatoria es una base frágil para cualquier decisión importante.

¿Se puede decidir sin reunirse?

Sí, si firman todos los propietarios. El último párrafo del artículo 2059 dice que "son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea".

Sirve en edificios chicos, con pocos propietarios ubicables y un tema sin discusión: por ejemplo, autorizar un gasto urgente o designar un administrador cuando el anterior renunció. En un edificio grande es casi imposible: basta con un propietario que no aparece, que vive afuera o que no está de acuerdo para que el camino no sirva.

¿Puede convocar el consejo de propietarios?

Sí, y es la salida más simple cuando el edificio tiene consejo. El artículo 2064, inciso a, del Código Civil y Comercial faculta al consejo a "convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo". Una asamblea convocada por el consejo funciona como una asamblea común: rige la mayoría absoluta del artículo 2060 y el mecanismo de los quince días para los ausentes.

Si el cargo de administrador quedó vacante, el inciso d del mismo artículo le da al consejo la administración del consorcio y le pide convocar a la asamblea "dentro de los treinta días de producida la vacancia". El detalle de lo que el consejo puede y no puede hacer está en la nota sobre las funciones del consejo de propietarios.

El límite es que el consejo tiene que existir: lo designa la asamblea, y muchos edificios nunca lo eligieron. Por eso conviene designarlo antes de necesitarlo.

¿Qué es la asamblea judicial?

Es la que convoca un juez cuando ni el administrador ni el consejo convocan. La regula el artículo 2063 del Código Civil y Comercial:

• Quién la pide: los propietarios que representan "el diez por ciento del total".
• Cuándo: si el administrador o, en subsidio, el consejo de propietarios omiten convocar.
• Cómo se hace: el juez fija una audiencia "a realizarse en su presencia" y convoca a los propietarios.
• Con qué mayoría resuelve: "mayoría simple de presentes", a diferencia de la asamblea común.
• Si no hay decisión: decide el juez "en forma sumarísima".
• Además: si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares "para regularizar la situación del consorcio".

Es el camino con el umbral de entrada más bajo (alcanza con el diez por ciento para pedirla) y con la mayoría más baja para resolver. La contracara es que se trata de un proceso judicial, con los tiempos y los costos de cualquier juicio. Por eso suele usarse cuando las otras vías ya fallaron o cuando el edificio está dividido y nadie reúne los dos tercios.

¿Cuál conviene en cada caso?

Depende de si el edificio tiene consejo, de cuántos propietarios se pueden ubicar y de cuán dividido está. Una guía orientativa:

Una aclaración que vale para todos los casos: estas vías destraban la convocatoria, pero no resuelven solas un problema de gestión. Si el motivo es que el administrador no rinde cuentas, el objetivo de esa asamblea suele ser removerlo, y el paso a paso está en la nota sobre cómo cambiar de administrador de consorcio. Si además hubo incumplimientos, en CABA se pueden denunciar ante la autoridad de aplicación, como explicamos en cómo denunciar a un administrador de consorcio.

¿Qué tiene que quedar en el acta?

Lo mismo que en cualquier asamblea, más la prueba de que se reunió la mayoría que exige la ley. El artículo 2062 obliga a labrar acta en el Libro de Actas, con la firma de los presentes como constancia de asistencia, confeccionada por un secretario de actas elegido por los propietarios y firmada por el presidente de la asamblea y dos propietarios.

En una autoconvocada, el acta es lo único que va a demostrar que se cumplieron los dos tercios de la totalidad. Por eso conviene que deje asentado, como mínimo, el número total de propietarios del edificio, quiénes votaron la autoconvocatoria y el temario, y el texto exacto de ese temario. Un problema práctico: el Libro de Actas lo suele tener el administrador. Si no lo entrega, pedirlo por escrito ya es un antecedente útil.

¿Se puede impugnar lo que decidió?

Sí, dentro de los treinta días de la asamblea. El artículo 2060 establece que el derecho a promover la acción judicial de nulidad de la asamblea "caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea".

Los dos flancos típicos de una autoconvocada son la mayoría (que no se haya llegado a los dos tercios de la totalidad) y el temario. Sobre esto último, el primer párrafo del artículo 2059 es tajante para cualquier asamblea: "es nulo el tratamiento de otros temas", salvo que estén presentes todos los propietarios y acuerden por unanimidad tratarlo. Votar un tema que no estaba en el temario aprobado es la forma más rápida de que una decisión válida se caiga.

La mirada del estudio: un edificio que necesita autoconvocarse ya tiene un problema

Que los propietarios tengan que convocarse solos es la señal de que la administración dejó de funcionar. La asamblea ordinaria anual, con la rendición de cuentas, no debería depender de que nadie la reclame.

En nuestra administración de consorcios la asamblea ordinaria tiene fecha fija en el calendario del edificio, la convocatoria sale con el temario completo y la copia del acta anterior que exige la Ley 941, y el consejo de propietarios recibe la información contable antes de la reunión. Cuando tomamos un edificio que venía de una asamblea autoconvocada o judicial, lo primero que hacemos es revisar esas actas y regularizar los libros.

Si en su edificio el administrador no convoca y están evaluando qué camino tomar, escríbannos. Vemos con ustedes la situación del consorcio y cómo es un cambio de administración ordenado.