Asamblea de consorcio: quórum, mayorías y cómo se decide válidamente

La pregunta llega siempre igual: "¿cuántos propietarios tienen que venir para que la asamblea sea válida?". Y la respuesta sorprende: el Código Civil y Comercial no fija ningún quórum. El artículo que se titula "Convocatoria y quórum" no contiene un número.

Eso no significa que cualquier reunión decida cualquier cosa. Significa que el control de validez está puesto en otro lado, y en un lugar más exigente: en cómo se cuentan las mayorías, que se computan sobre la totalidad de los propietarios y no sobre los que fueron. Esta nota ordena las dos capas que gobiernan una asamblea en la Ciudad de Buenos Aires (el Código y la Ley 941) y explica qué hacer cuando la mayoría no aparece.

¿Qué quórum exige la ley?

El artículo 2059 del Código Civil y Comercial lleva por título "Convocatoria y quórum", pero su primer párrafo regula otra cosa: los propietarios deben ser convocados en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, "el que debe redactarse en forma precisa y completa", y agrega que es nulo el tratamiento de otros temas, salvo que estén presentes todos los propietarios y acuerden por unanimidad tratarlo.

Es decir: el único lugar donde puede haber un número de quórum es el reglamento de su edificio. Antes de convocar, el primer papel para leer es ese, no el Código.

Y hay una razón de fondo por la que el legislador no necesitó fijar un quórum general: en propiedad horizontal la validez no se juega en cuántos entraron a la sala, sino en cuántos votos se computan sobre el total del consorcio. Una asamblea con presencia masiva puede no alcanzar la mayoría, y una con pocos presentes puede terminar decidiendo válidamente por la vía que veremos más abajo.

¿Cómo se cuentan las mayorías?

Acá está el corazón del tema. El artículo 2060 dispone que las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales, y que esa mayoría se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto.

Dos consecuencias que conviene tener claras antes de sentarse a votar:

1. Los ausentes cuentan. El denominador es el total de propietarios del edificio, no la lista de presentes. Que el reglamento habilite a sesionar con pocos asistentes no cambia el número de votos que hace falta para decidir.
2. Hay que ganar dos veces. Una mayoría de unidades que no llegue al porcentual, o un porcentual que no llegue a la mayoría de unidades, no alcanza.

Un ejemplo con un edificio hipotético de 20 unidades funcionales deja ver cómo funciona la doble exigencia:

La doble exigencia impide los dos escenarios injustos: que un puñado de unidades grandes decida por todo el edificio, y que muchas unidades chicas voten un gasto que pagan mayoritariamente otros. Es la misma lógica de porcentual fiscal con la que se distribuye cada liquidación de expensas.

¿Qué pasa si no se llega a la mayoría en la reunión?

El segundo párrafo del artículo 2060 prevé una salida que muchos consorcios usan sin saber bien cómo funciona: la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que estos se opongan antes por igual medio y con mayoría suficiente.

Leído con cuidado, esto no es una decisión de asamblea: es una propuesta que se perfecciona con el silencio de los ausentes. Tres implicancias operativas:

• El plazo corre desde la notificación de cada ausente, no desde la fecha de la asamblea. Sin constancia de esas comunicaciones, no hay fecha desde la cual contar.
• El medio importa. "Fehaciente" quiere decir que se pueda probar; un aviso pegado en el hall no lo es. En CABA, el artículo 31 de la Ley 941 manda que la plataforma oficial incluya la función de notificar a los ausentes las propuestas de decisiones en los términos del artículo 2060, y la posibilidad de manifestar el rechazo.
• La oposición también necesita número: los ausentes que se opongan deben reunir mayoría suficiente, no basta una carta aislada.

Cuando este mecanismo se documenta bien, salva asambleas con poca concurrencia. Cuando se usa de palabra, deja decisiones ejecutadas sobre una base que después nadie puede probar.

¿Cómo tiene que convocarse en CABA?

Sobre la exigencia del Código se apila una capa local bastante más detallada, y es donde más incumplimientos vemos. El artículo 9º de la Ley 941 obliga al administrador a convocar a las asambleas ordinarias o extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando:

• lugar,
• día,
• temario,
• horario de comienzo y finalización.

Y agrega un requisito que casi nadie cumple: en la misma convocatoria se adjunta copia del acta de la última asamblea realizada.

Que la sanción sea la nulidad convierte a la convocatoria en algo más que un trámite. Una citación sin horario de finalización, o con un temario redactado como "varios" o "temas de administración", queda expuesta a ese vicio. Y el artículo 8º suma otra obligación asamblearia: el administrador debe presentar anualmente, en la asamblea ordinaria, la constancia actualizada de su inscripción en el Registro Público de Administradores, y entregar copia de la ley a los propietarios presentes, lo mismo que en cualquier asamblea donde se considere su designación o continuidad. Es uno de los puntos concretos que repasamos en la nota sobre las obligaciones del administrador según la Ley 941.

¿Qué decide la asamblea y qué no?

El artículo 2058 define sus facultades. La asamblea resuelve:

1. las cuestiones que le atribuyen especialmente la ley o el reglamento;
2. las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando se las someten estos o quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
3. las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
4. las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo.

El segundo inciso es una herramienta poco usada: un grupo de propietarios que reúna ese cinco por ciento puede llevar a la asamblea un tema que hoy resuelve el administrador. No hace falta ser mayoría para poner un asunto sobre la mesa, hace falta ese porcentual.

Del otro lado, el artículo 2061 pone un límite que ninguna mayoría supera: para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares. La asamblea no puede usar su número para avanzar sobre un derecho que el reglamento le reconoce a una unidad.

¿Se puede convocar sin el administrador?

Sí, y hay tres caminos, todos con requisitos propios:

• Autoconvocatoria. El artículo 2059 admite que la asamblea se autoconvoque para deliberar, y aclara que las decisiones son válidas si la autoconvocatoria y el temario se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Es una mayoría agravada, más alta que la del artículo 2060.
• Decisión unánime sin asamblea. El mismo artículo valida las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no se reúnan en asamblea.
• Consejo de propietarios. El artículo 2064 lo faculta a convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo, entre otras atribuciones de control económico y financiero.

Y si nada de eso ocurre, queda el artículo 2063: cuando el administrador o, en subsidio, el consejo omiten convocar, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden pedirle al juez la convocatoria de una asamblea judicial. Esa asamblea, a diferencia de la común, puede resolver con mayoría simple de presentes; si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima, y puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio. Es el reconocimiento de que un consorcio bloqueado necesita poder decidir. Cuando el problema de fondo es la gestión y no un tema puntual, el camino suele ser otro: el que describimos en cómo cambiar de administrador de consorcio.

¿Qué tiene que quedar asentado en el acta?

El artículo 2062 es más exigente de lo que se practica. Obliga a llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios, y establece que:

• debe labrarse acta de cada asamblea, y los presentes deben firmar como constancia de su asistencia;
• las firmas deben ser cotejadas por el administrador con las originales registradas;
• las actas las confecciona un secretario de actas elegido por los propietarios;
• deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes;
• las firma el presidente de la asamblea y dos propietarios;
• al pie, el administrador deja constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

Ese último punto cierra el círculo con el mecanismo de los quince días: si el acta no registra a quién se notificó, quién se opuso y quién dio conformidad expresa, la decisión "aprobada por silencio" no tiene respaldo documental. En la misma línea, el artículo 9º de la Ley 941 obliga a llevar actualizado el libro de Registro de Firmas y a exhibirlo al comienzo de cada asamblea, para que los presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.

¿Y si la asamblea se hizo mal?

El plazo es corto y perentorio: el derecho a promover la acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea (artículo 2060, último párrafo). Quien crea que se convocó mal, que se trataron temas fuera del orden del día o que se computaron mal las mayorías tiene que actuar dentro de esa ventana. Esperar a que el gasto aparezca en la liquidación suele ser tarde.

En paralelo, y para los incumplimientos del administrador, el artículo 17 de la Ley 941 habilita a los particulares afectados a denunciar ante la Autoridad de Aplicación de la Ciudad, que también puede actuar de oficio e inspeccionar las oficinas de los administradores. Son dos vías distintas: una discute la validez de lo decidido, la otra la conducta de quien administra.

La mirada contable sobre este tema

Hay un dato sin el cual todo lo anterior es teoría: el padrón de porcentuales. Si en la reunión nadie tiene a mano qué parte indivisa corresponde a cada unidad, nadie puede afirmar si la doble mayoría del artículo 2060 se alcanzó. Es información contable básica, y que esté disponible y actualizada en el momento de votar es responsabilidad de quien administra, no del propietario que pregunta.

Por eso preparamos cada asamblea con tres cosas sobre la mesa: la convocatoria con todos los requisitos del artículo 9º de la Ley 941, el padrón de unidades y porcentuales para computar en el acto, y el circuito de notificación a ausentes listo para el caso de que haya que usar el mecanismo de los quince días. La Ley 941 habilita además a la asamblea, ordinaria o extraordinaria, a disponer que la gestión sea auditada contablemente y acompañada de un informe de control de gestión realizado por profesionales de ciencias económicas: una facultad que un consorcio bien asesorado debería conocer, y que explica por qué en nuestros servicios de administración la conducción de la asamblea es un trabajo contable, no protocolar. Lo mismo vale para lo que se vota ahí: desde una expensa extraordinaria hasta los honorarios del administrador, todo pasa por el mismo cómputo.

Si en su edificio las asambleas se convocan sin temario preciso, se decide sin poder acreditar la doble mayoría o hace años que no se labra un acta en regla, escribinos y lo revisamos sobre la documentación real del consorcio.