Honorarios del administrador: tabla de honorarios y qué incluye

"¿Cuánto cobra un administrador de consorcio?" es una de las preguntas más buscadas del rubro, y la respuesta honesta arranca con una advertencia: desconfíen de quien la conteste con un número seco. No existe arancel oficial, y dos edificios de la misma cuadra pueden justificar honorarios muy distintos. Tampoco la "tabla de honorarios" que circula es un arancel: es una sugerencia de una entidad privada, y la ley de la Ciudad dice expresamente que ninguna cámara regula los honorarios.

Lo que sí existe, y conviene conocer antes de votar una designación o un aumento, son las reglas sobre quién fija el honorario, cómo se modifica, qué tiene que incluir y cómo debe rendirse. Esta nota las ordena, explica cómo leer las tablas de las cámaras y cierra con lo que de verdad importa: cómo comparar dos propuestas sin mirar solo el precio.

¿Hay un arancel oficial?

No. En la Ciudad de Buenos Aires la cuestión está resuelta de manera expresa: el artículo 14 de la Ley 941 (texto según la Ley 5.983) establece que los honorarios del administrador son acordados entre el administrador y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule.

El único honorario válido para su edificio es el que su asamblea aprobó. Ningún administrador puede invocar una tabla como piso legal ni ningún consorcio como techo.

¿Qué son las tablas de honorarios de las cámaras?

Son valores sugeridos que publican entidades del sector, no un arancel obligatorio. Las dos más consultadas en CABA son la de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI) y la de la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (AIERH). Las dos actualizan su tabla cada dos meses y cierran con la misma aclaración: la tabla es "sugerida" por la entidad.

Cómo están armadas (repasamos la estructura, no los montos, porque cambian cada bimestre y se consultan en la fuente):

• Clases de edificio según sus servicios. Van de la clase D (vivienda social construida por operatorias oficiales del tipo FONAVI o BHN) a la C (servicios comunes), la B (servicios centrales, como calefacción o secarropas central), la A (hasta dos amenities), la A1 (tres o más amenities) y la A2 (complejos o torres de 200 unidades funcionales o más).
• Un mínimo hasta 20 unidades funcionales, y a partir de ahí un valor por cada unidad adicional, escalonado por tramos (21 a 40, 41 a 50, y así sucesivamente).
• Cocheras, bauleras y otras unidades complementarias se computan al 50% de una unidad funcional.
• Sin variación por zona dentro de una misma ciudad.
• Montos sin IVA, sin impuestos provinciales ni comisiones por gestión de cobranza.
• Una segunda lista de "aranceles", separada del honorario, para tareas como el certificado de expensas, la contestación de oficios judiciales, las asambleas extraordinarias pedidas por el consorcio, la asistencia a mediaciones, los convenios de pago por deuda de expensas, trámites ante AFIP, ANSES y la ART, y la rendición de cuentas final y traspaso de la administración.

Esa segunda lista es la que más sorpresas genera en las liquidaciones, y conecta directo con la regla del artículo 9º que vemos más abajo: un arancel de la tabla solo es exigible si el acta de designación lo previó como extra. La tabla dice que el administrador "deberá percibir" esas retribuciones; la ley dice que lo que se cobra aparte tiene que estar detallado en acta.

Para que quede claro de dónde hablamos: nuestro estudio está asociado a CAPHAI. Usamos su tabla como lo que es, una referencia de mercado, y eso no cambia lo que dice la ley.

¿Quién lo fija y cómo se modifica?

La asamblea, y solo la asamblea. El mismo artículo 14 completa la regla: los honorarios solo pueden ser modificados con la aprobación de la asamblea ordinaria o, en su caso, de la extraordinaria convocada al efecto, y estas decisiones deben figurar indefectiblemente en el acta respectiva.

Tres consecuencias prácticas:

1. El aumento "automático" no existe. Un administrador que ajusta su honorario en la liquidación mes a mes (por inflación, por costumbre, porque salió la tabla nueva) sin aprobación asamblearia está modificando unilateralmente algo que la ley reserva a la asamblea. El camino correcto es llevar la actualización a votación, aunque sea con una pauta (por ejemplo, atada a un índice o a una tabla) que la propia asamblea apruebe y quede en acta.
2. El acta es el contrato. Si el monto, la pauta de actualización o el alcance de los servicios no están asentados, después no hay contra qué controlar la liquidación.
3. La relación es revisable. El artículo 2066 del Código Civil y Comercial permite a la asamblea nombrar y remover al administrador sin expresión de causa, y en CABA el artículo 13 de la Ley 941 fija su mandato en un año, renovable y revocable por asamblea con la mayoría absoluta del artículo 2060. Un honorario desactualizado o una prestación que decayó no son un callejón sin salida: son un tema de asamblea. El procedimiento completo lo explicamos en la nota sobre cómo cambiar de administrador y la remoción antes del vencimiento del mandato.

¿Qué incluye el honorario y qué se cobra aparte?

Lo que diga el acta de designación. Acá se definen la mayoría de los conflictos, y la Ley 941 tiene una regla precisa que pocos consorcios conocen. Su artículo 9º, inciso r (incorporado por la Ley 5.983) obliga al administrador, al momento de su designación, a informar al consorcio en forma cierta y veraz, haciendo constar en acta detalladamente, todos aquellos servicios y trámites que realiza por cuenta propia y forman parte de sus honorarios, así como también aquellos cuya realización encarga a otros prestadores o gestorías y que exceden la remuneración pactada.

Es decir: la línea entre "incluido" y "extra" no la traza la costumbre ni la tabla de una cámara, la traza el acta de designación. El esquema típico se parece a esto:

El punto no es que esta tabla sea ley, porque no lo es, sino que su versión concreta tiene que estar en el acta de su edificio. Cuando no está, cada factura "por trámites" abre una discusión sin árbitro.

¿Cómo tiene que figurar en la liquidación?

Con recibo, identificado y periodizado. El artículo 10 de la Ley 941 exige que la liquidación mensual incluya el recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando número de CUIT, número de inscripción en el Registro Público de Administradores, situación fiscal, importe total y período al que corresponde.

Esto convierte al honorario en uno de los rubros más controlables de la expensa: no puede aparecer como una línea suelta ni fundido en "gastos de administración". Si en su edificio no lo ven así, es un incumplimiento concreto y reclamable, de la misma familia que los que repasamos en la nota sobre las obligaciones del administrador según la Ley 941.

¿Cómo se calcula en la práctica?

En función del trabajo real que el edificio demanda. Sin arancel oficial, el honorario se forma como cualquier precio de un servicio profesional. Las tablas de las cámaras usan como variables la cantidad de unidades y los servicios del edificio, y en la práctica pesan además:

• Cantidad y tipo de unidades (no es lo mismo liquidar 12 unidades que 120, ni un edificio de vivienda que uno de oficinas).
• Personal en relación de dependencia: cada empleado suma liquidación de sueldos, cargas sociales y gestión laboral permanente.
• Amenities e instalaciones que exigen mantenimiento, habilitaciones y control (ascensores, caldera, cochera, pileta).
• Estado del edificio: uno con obras pendientes o mora alta demanda mucho más trabajo que uno ordenado, un tema que conocen bien los consorcios que atravesaron un juicio por deuda de expensas.
• Alcance pactado: cuántos servicios entran en el básico y cuántos van aparte, que es exactamente lo que el artículo 9º manda detallar en acta.

Por eso las propuestas serias se arman después de conocer el edificio, no antes. Un número ofrecido sin haber visto la liquidación, la nómina y el estado del consorcio es marketing, no presupuesto.

¿Cómo comparar dos propuestas de administración?

Llevando las dos al mismo formato: honorario básico más la lista completa de lo que se cobra aparte. Comparar solo el número del básico es comparar la mitad del precio. Un honorario bajo con diez rubros "aparte" suele terminar costando más que uno medio con casi todo incluido.

Checklist para pedirle a cada administrador antes de la asamblea:

• Honorario básico mensual, con o sin IVA. Las tablas de las cámaras se expresan sin IVA; una propuesta puede venir de una forma y otra de la otra.
• Pauta de actualización que se propone llevar al acta (índice, tabla de referencia o revisión en cada asamblea).
• Liquidación de sueldos y trámites laborales: si las altas, bajas, certificaciones de servicios y gestiones ante la ART entran en el básico o se cobran por trámite.
• Certificados: cuánto se cobra el certificado de deuda de expensas para escriturar y a quién se le cobra.
• Juicios y mediaciones: si la asistencia a audiencias y la contestación de oficios tienen arancel, y quién elige y paga al abogado.
• Asambleas extraordinarias: cuántas entran en el básico y cuánto cuesta cada adicional.
• Rendición final y traspaso: si se cobra aparte el día que el consorcio decida cambiar de administración.
• Matrícula vigente en el Registro Público de Administradores (se puede consultar en el registro oficial).

Con esa lista completa, sumen el básico más los extras que su edificio realmente usa en un año (cuántos certificados se pidieron, cuántas asambleas extraordinarias hubo, cuántos movimientos de personal). Ese es el número comparable.

Y después, lo que no entra en una planilla:

1. ¿Quién liquida los sueldos y cómo? Es la tarea de mayor riesgo económico del consorcio: un error en cargas sociales o en la aplicación del convenio se paga con multas e intereses.
2. ¿Qué respaldo profesional hay detrás? Formación contable y estructura real para atender el edificio.
3. ¿Cómo rinde cuentas? Liquidaciones que cumplen el artículo 10, documentación disponible, respuesta a pedidos de información. La transparencia barata no existe: o está en el diseño del servicio o no está.
4. ¿Qué dicen sus otros edificios? Referencias verificables valen más que cualquier folleto.

La mirada contable sobre este tema

El honorario es una fracción menor de la expensa; la calidad de la administración mueve todo lo demás. El grueso de la expensa mensual se va en sueldos y cargas sociales, abonos, seguros y servicios (si no tienen presente el detalle de rubros, lo repasamos en la guía sobre qué son las expensas y qué gastos incluyen). La diferencia entre una propuesta y otra rara vez mueve la expensa más que un pequeño porcentaje; la diferencia entre una buena y una mala administración de todo lo demás, sí. Recargos por pagos fuera de término, seguros mal contratados, mora sin gestionar y obras sin presupuestar cuestan, cada uno, más que cualquier honorario.

Por eso nuestra recomendación es mirar el honorario con la misma lógica con la que un contador mira cualquier costo: contra el servicio que compra. En nuestros servicios de administración el alcance está definido por escrito, el honorario se aprueba en asamblea y se rinde todos los meses con el recibo que exige la ley, sin rubros sorpresa.

Si están evaluando propuestas de administración, pídannos una propuesta desglosada: honorario básico y cada extra por separado, en el mismo formato que el checklist de arriba, para que la puedan poner al lado de la que tienen hoy.