Honorarios del administrador de consorcio: cuánto cobra y cómo se fijan

"¿Cuánto cobra un administrador de consorcio?" es una de las preguntas más buscadas del rubro, y la respuesta honesta arranca con una advertencia: desconfíen de quien la conteste con un número seco. No existe arancel oficial, y dos edificios de la misma cuadra pueden justificar honorarios muy distintos.

Lo que sí existe —y conviene conocer antes de votar una designación o un aumento— son las reglas sobre quién fija el honorario, cómo se modifica, qué tiene que incluir y cómo debe rendirse. Esta nota las ordena, y cierra con lo que de verdad importa: cómo comparar dos propuestas sin mirar solo el precio.

¿Hay un arancel oficial?

No. En la Ciudad de Buenos Aires la cuestión está resuelta de manera expresa: el artículo 14 de la Ley 941 —texto según la Ley 5.983— establece que los honorarios del administrador son acordados entre el administrador y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule.

Esa frase desarma un malentendido frecuente: las "tablas de honorarios sugeridos" que publican las cámaras del sector son referencias para orientar la negociación, no aranceles obligatorios. Sirven para saber si una propuesta está fuera de escala, pero ningún administrador puede invocarlas como piso legal ni ningún consorcio como techo. El único honorario válido para su edificio es el que su asamblea aprobó.

¿Quién lo fija y cómo se modifica?

El mismo artículo 14 completa la regla: los honorarios solo pueden ser modificados con la aprobación de la asamblea ordinaria o, en su caso, de la extraordinaria convocada al efecto, y estas decisiones deben figurar indefectiblemente en el acta respectiva.

Tres consecuencias prácticas:

1. El aumento "automático" no existe. Un administrador que ajusta su honorario en la liquidación mes a mes —por inflación, por costumbre, porque "todos lo hacen"— sin aprobación asamblearia está modificando unilateralmente algo que la ley reserva a la asamblea. El camino correcto es llevar la actualización a votación, aunque sea con una pauta (por ejemplo, atada a un índice) que la propia asamblea apruebe y quede en acta.
2. El acta es el contrato. Si el monto, la pauta de actualización o el alcance de los servicios no están asentados, después no hay contra qué controlar la liquidación.
3. La relación es revisable. El artículo 2066 del Código Civil y Comercial permite a la asamblea nombrar y remover al administrador sin expresión de causa, y en CABA el artículo 13 de la Ley 941 fija su mandato en un año, renovable y revocable por asamblea con la mayoría absoluta del artículo 2060. Un honorario desactualizado o una prestación que decayó no son un callejón sin salida: son un tema de asamblea. El procedimiento completo lo explicamos en la nota sobre cómo cambiar de administrador.

¿Qué incluye el honorario y qué se cobra aparte?

Acá se definen la mayoría de los conflictos, y la Ley 941 tiene una regla precisa que pocos consorcios conocen. Su artículo 9º —con el texto que le incorporó la Ley 5.983— obliga al administrador, al momento de su designación, a informar al consorcio en forma cierta y veraz, haciendo constar en acta detalladamente, todos aquellos servicios y trámites que realiza por cuenta propia y forman parte de sus honorarios, así como también aquellos cuya realización encarga a otros prestadores o gestorías y que exceden la remuneración pactada.

Es decir: la línea entre "incluido" y "extra" no la traza la costumbre ni la buena voluntad, la traza el acta de designación. Lo que suele pactarse dentro del honorario básico y lo que suele cobrarse aparte varía según el acuerdo, pero el esquema típico se parece a esto:

El punto no es que esta tabla sea ley —no lo es—, sino que su versión concreta tiene que estar en el acta de su edificio. Cuando no está, cada factura "por trámites" abre una discusión sin árbitro.

¿Cómo tiene que figurar en la liquidación?

El artículo 10 de la Ley 941 exige que la liquidación mensual incluya el recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando número de CUIT, número de inscripción en el Registro Público de Administradores, situación fiscal, importe total y período al que corresponde.

Esto convierte al honorario en uno de los rubros más controlables de la expensa: tiene que aparecer con recibo, identificado y periodizado —no como una línea suelta ni fundido en "gastos de administración". Si en su edificio no lo ven así, es un incumplimiento concreto y reclamable, de la misma familia que los que repasamos en la nota sobre las obligaciones del administrador según la Ley 941.

¿Cómo se calcula en la práctica?

Sin arancel oficial, el honorario se forma como cualquier precio de un servicio profesional: en función del trabajo real que el edificio demanda. Los factores que más pesan:

• Cantidad y tipo de unidades (no es lo mismo liquidar 12 unidades que 120, ni un edificio de vivienda que uno de oficinas).
• Personal en relación de dependencia: cada empleado suma liquidación de sueldos, cargas sociales y gestión laboral permanente.
• Amenities e instalaciones que exigen mantenimiento, habilitaciones y control (ascensores, caldera, cochera, pileta).
• Estado del edificio: uno con obras pendientes o mora alta demanda mucho más trabajo que uno ordenado —un tema que conocen bien los consorcios que atravesaron un juicio por deuda de expensas.
• Alcance pactado: cuántos servicios entran en el básico y cuántos van aparte, que es exactamente lo que el artículo 9º manda detallar en acta.

Por eso las propuestas serias se arman después de conocer el edificio, no antes. Un número ofrecido sin haber visto la liquidación, la nómina y el estado del consorcio es marketing, no presupuesto.

Cómo comparar dos propuestas sin mirar solo el precio

El honorario más barato puede ser el más caro. Preguntas para poner las propuestas en la misma balanza:

1. ¿Qué incluye exactamente el básico? Pidan el detalle que el artículo 9º exige asentar en acta. Un honorario bajo con diez rubros "aparte" suele terminar costando más que uno medio todo incluido.
2. ¿Quién liquida los sueldos y cómo? Es la tarea de mayor riesgo económico del consorcio: un error en cargas sociales o en la aplicación del convenio se paga con multas e intereses.
3. ¿Qué respaldo profesional hay detrás? Matrícula vigente en el Registro Público de Administradores, formación contable, estructura real para atender el edificio.
4. ¿Cómo rinde cuentas? Liquidaciones que cumplen el artículo 10, documentación disponible, respuesta a pedidos de información. La transparencia barata no existe: o está en el diseño del servicio o no está.
5. ¿Qué dice de sus otros edificios? Referencias verificables valen más que cualquier folleto.

Con esas cinco respuestas sobre la mesa, el precio se vuelve lo que siempre debió ser: una variable más, no la única.

La mirada contable sobre este tema

Una proporción que ayuda a decidir: el honorario del administrador es una fracción menor de la expensa mensual —el grueso se va en sueldos y cargas sociales, abonos, seguros y servicios—. La diferencia entre una propuesta y otra rara vez mueve la expensa más que un pequeño porcentaje; la diferencia entre una buena y una mala administración de todo lo demás, sí. Recargos por pagos fuera de término, seguros mal contratados, mora sin gestionar y obras sin presupuestar cuestan, cada uno, más que cualquier honorario.

Por eso nuestra recomendación es mirar el honorario con la misma lógica con la que un contador mira cualquier costo: contra el servicio que compra. En nuestros servicios de administración el alcance está definido por escrito, el honorario se aprueba en asamblea y se rinde todos los meses con el recibo que exige la ley —sin rubros sorpresa.

Si están evaluando propuestas de administración, o quieren revisar si el esquema actual de honorarios de su edificio cumple lo que la Ley 941 exige, escribinos y lo analizamos sobre la documentación real del consorcio.